Πόσο κοστίζει να έχετε διαμέρισμα στην Τουρκία το 2026: φόροι, aidat, ασφάλεια και λογαριασμοί

Η αγορά διαμερίσματος στην Τουρκία είναι το μισό της υπόθεσης. Μετά ξεκινούν τα τακτικά έξοδα που οι αγοραστές συχνά ξεχνούν: φόρος ακινήτων, συνδρομή συντήρησης του συγκροτήματος, ασφάλεια και λογαριασμοί. Αν το διαμέρισμα νοικιάζεται ή πωλείται, προστίθενται και φόροι εισοδήματος.

Τα καλά νέα: σε σύγκριση με πολλές ευρωπαϊκές χώρες, η ιδιοκτησία κατοικίας στην Τουρκία είναι φθηνή. Τα κακά: τα ποσά σε λίρες αυξάνονται κάθε χρόνο μαζί με τον πληθωρισμό. Ακολουθούν όλα τα έξοδα με στοιχεία του 2026.

Φόρος ακινήτων (emlak vergisi)

Τον πληρώνουν όλοι οι ιδιοκτήτες, και οι ξένοι. Υπόχρεος είναι όποιος είχε το διαμέρισμα την 1η Ιανουαρίου.

• Συντελεστής για κατοικίες: 0,1% τον χρόνο, και 0,2% στις μητροπολιτικές επαρχίες (büyükşehir), όπου ανήκουν η Κωνσταντινούπολη, η Αττάλεια μαζί με την Αλάνια, η Σμύρνη, η Μερσίνα και η Μούγλα.

• Βάση: όχι η αγοραία τιμή, αλλά η φορολογητέα αξία (bina vergi değeri), που υπολογίζει ο δήμος με δικούς του συντελεστές. Συνήθως είναι αισθητά χαμηλότερη από την αγοραία.

• Όριο αύξησης το 2026: η φορολογητέα βάση δεν μπορεί να ξεπερνά το διπλάσιο της προηγούμενης χρονιάς.

• Προθεσμίες: σε δύο δόσεις, η πρώτη από Μάρτιο έως Μάιο και η δεύτερη από Σεπτέμβριο έως Νοέμβριο.

Παράδειγμα. Αν η φορολογητέα αξία ενός διαμερίσματος στην Αττάλεια είναι 2 εκατομμύρια λίρες, ο ετήσιος φόρος είναι 0,2%, δηλαδή 4.000 λίρες, σε δύο δόσεις των 2.000.

Ο φόρος ακινήτων στην Τουρκία είναι από τα μικρότερα έξοδα. Πολύ περισσότερα πηγαίνουν συνήθως στο aidat και στους λογαριασμούς.

Φόρος ακριβών κατοικιών (değerli konut vergisi)

Πρόκειται για ξεχωριστό φόρο για ιδιοκτήτες πολύ ακριβών διαμερισμάτων και σπιτιών. Το 2026 αφορά κατοικίες με φορολογητέα αξία άνω των 17.711.000 λιρών. Οι συντελεστές κυμαίνονται από 0,3% έως 1% με προοδευτική κλίμακα και η δήλωση υποβάλλεται έως τις 20 Φεβρουαρίου. Τα περισσότερα διαμερίσματα δεν επηρεάζονται, αλλά οι ιδιοκτήτες βιλών στο Μπόντρουμ ή σπιτιών στον Βόσπορο πρέπει να το έχουν υπόψη.

DASK: υποχρεωτική ασφάλιση σεισμού

Το συμβόλαιο DASK είναι υποχρεωτικό για τις κατοικίες στην Τουρκία. Χωρίς αυτό δεν μπορείτε να μεταφέρετε ρεύμα και νερό ούτε να κάνετε μεταβίβαση στο κτηματολόγιο. Ισχύει έναν χρόνο και την ανανέωση την κάνετε εσείς.

• το μέγιστο ασφαλισμένο ποσό το 2026 είναι 2.095.462 λίρες·

• το κόστος εξαρτάται από τη σεισμική ζώνη, το εμβαδόν και τον τύπο του κτιρίου·

• τα ελάχιστα ασφάλιστρα το 2026 κυμαίνονται από 505 έως 1.951 λίρες τον χρόνο, ανάλογα με τη ζώνη κινδύνου.

Το DASK καλύπτει μόνο ζημιές από σεισμό στο ίδιο το κτίριο. Δεν καλύπτει έπιπλα, συσκευές, φωτιά, πλημμύρα στον γείτονα ή κλοπή — γι' αυτά υπάρχει η προαιρετική ασφάλιση κατοικίας (konut sigortası).

Aidat: η συνδρομή συντήρησης

Το aidat το πληρώνουν όλοι οι ιδιοκτήτες σε ένα κτίριο ή συγκρότημα. Από αυτό καλύπτονται ο καθαρισμός, η φύλαξη, οι ανελκυστήρες, ο φωτισμός, η πισίνα, ο κήπος, η εταιρεία διαχείρισης και ένα αποθεματικό για επισκευές.

• σε μια απλή πολυκατοικία χωρίς πισίνα και φύλαξη, το aidat είναι μικρό·

• σε συγκρότημα με πισίνα, γυμναστήριο, 24ωρη φύλαξη και κήπο μπορεί να είναι πολλαπλάσιο·

• το ποσό το εγκρίνει η γενική συνέλευση των ιδιοκτητών, συνήθως μία φορά τον χρόνο.

Πριν αγοράσετε, ρωτήστε οπωσδήποτε πόσο είναι το aidat τώρα, πώς άλλαξε τον τελευταίο χρόνο και αν ο πωλητής έχει οφειλές. Σύμφωνα με τον τουρκικό νόμο, οι οφειλές aidat εξασφαλίζονται με το ίδιο το διαμέρισμα, οπότε μπορεί να χρειαστεί να τις αντιμετωπίσει ο νέος ιδιοκτήτης.

Λογαριασμοί

• Το ρεύμα είναι το μεγαλύτερο έξοδο στην ακτή: το καλοκαίρι τα κλιματιστικά δουλεύουν σχεδόν όλο το 24ωρο και τον χειμώνα ζεσταίνουν το σπίτι.

• Το νερό το χρεώνει η δημοτική επιχείρηση ύδρευσης.

• Φυσικό αέριο δεν έχουν όλα τα κτίρια στην ακτή, αλλά είναι συνηθισμένο στην Κωνσταντινούπολη και άλλες μεγάλες πόλεις.

• Το ίντερνετ είναι συνήθως φθηνότερο με συμβόλαιο 12–24 μηνών.

Στην πρώτη σύνδεση οι πάροχοι παίρνουν εγγύηση (güvence bedeli), που επιστρέφεται όταν κλείσει το συμβόλαιο. Αν δεν μένετε μόνιμα στο διαμέρισμα, ρυθμίστε να έρχονται οι λογαριασμοί στο email ή σε εφαρμογή: οι καθυστερήσεις επιβαρύνονται με προσαυξήσεις.

Αν νοικιάζετε το διαμέρισμα

Το εισόδημα από μακροχρόνια μίσθωση κατοικίας φορολογείται. Το 2026 ισχύει απαλλαγή: οι πρώτες 58.000 λίρες ετήσιου εισοδήματος από ενοίκια κατοικίας είναι αφορολόγητες, αν πληρούνται οι προϋποθέσεις — για παράδειγμα, η δήλωση υποβάλλεται εγκαίρως και δεν έχετε άλλα εισοδήματα που πρέπει να δηλωθούν. Πάνω από αυτό το ποσό ο φόρος υπολογίζεται με προοδευτική κλίμακα από 15% έως 40%. Μπορείτε να αφαιρέσετε τεκμηριωμένα έξοδα ή να επιλέξετε κατ' αποκοπή έκπτωση 15%.

Η δήλωση για το 2026 υποβάλλεται τον Μάρτιο του 2027. Για μη κατοίκους Τουρκίας οι κανόνες μπορεί να διαφέρουν, οπότε ελέγξτε τους με λογιστή. Η τουριστική μίσθωση φορολογείται διαφορετικά, ως επιχειρηματικό εισόδημα. Περισσότερα στο άρθρο μας για τη βραχυχρόνια μίσθωση στην Τουρκία.

Αν πουλάτε το διαμέρισμα

• Αν έχουν περάσει πέντε χρόνια ή περισσότερα από την αγορά, δεν υπάρχει φόρος υπεραξίας.

• Αν λιγότερα από πέντε, το κέρδος φορολογείται. Το 2026 αφαιρούνται από αυτό 150.000 λίρες και η τιμή αγοράς τιμαριθμοποιείται αν οι τιμές παραγωγού αυξήθηκαν πάνω από 10% στο διάστημα.

• Το υπόλοιπο κέρδος φορολογείται με κλίμακα από 15% έως 40% και η δήλωση υποβάλλεται τον Μάρτιο του επόμενου έτους.

• Ο πωλητής πληρώνει επίσης το δικό του μισό του φόρου μεταβίβασης, 2% της τιμής, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά.

Ημερολόγιο πληρωμών ιδιοκτήτη

• Κάθε μήνα: aidat και λογαριασμοί.

• Έως 20 Φεβρουαρίου: δήλωση φόρου ακριβών κατοικιών, αν σας αφορά.

• Μάρτιος: δήλωση εισοδήματος από ενοίκια και από πώληση διαμερίσματος για την προηγούμενη χρονιά.

• Μάρτιος–Μάιος: πρώτη δόση φόρου ακινήτων.

• Σεπτέμβριος–Νοέμβριος: δεύτερη δόση φόρου ακινήτων.

• Μία φορά τον χρόνο: ανανέωση DASK έως τη λήξη του συμβολαίου.

Πώς να εξοικονομήσετε

• Κοιτάξτε το aidat πριν αγοράσετε: η διαφορά ανάμεσα σε συγκροτήματα μπορεί να είναι πολλαπλάσια.

• Προτιμήστε διαμερίσματα με καλή μόνωση και κλιματιστικά inverter — οι λογαριασμοί ρεύματος θα είναι χαμηλότεροι.

• Πληρώνετε τον φόρο ακινήτων εγκαίρως: οι καθυστερήσεις επιβαρύνονται με προσαυξήσεις.

• Αν νοικιάζετε, κρατάτε τα παραστατικά εξόδων και υποβάλλετε τη δήλωση εγκαίρως, για να μη χάσετε την απαλλαγή.

• Αν μπορείτε να περιμένετε, μην πουλήσετε το διαμέρισμα πριν από τα πέντε χρόνια.

Συχνές ερωτήσεις

Πληρώνουν οι ξένοι φόρο ακινήτων;

Ναι, όπως οι Τούρκοι πολίτες και με τους ίδιους συντελεστές.

Ποιος πληρώνει το aidat αν το διαμέρισμα είναι νοικιασμένο;

Συνήθως το τρέχον aidat το πληρώνει ο ενοικιαστής και τις μεγάλες επισκευές του κτιρίου ο ιδιοκτήτης. Καλύτερα να γραφτεί από την αρχή στο μισθωτήριο.

Μπορώ να πληρώνω τους φόρους αν ζω στο εξωτερικό;

Ναι. Ο φόρος ακινήτων πληρώνεται μέσω τουρκικής τράπεζας ή των ηλεκτρονικών υπηρεσιών του δήμου, και το DASK ανανεώνεται εξ αποστάσεως μέσω ασφαλιστικού πράκτορα.

Διαλέξτε διαμέρισμα με ξεκάθαρα έξοδα στο Homeviona

Στην ενότητα «Αγορά» θα βρείτε διαμερίσματα και σπίτια στην Τουρκία. Πριν διαλέξετε, ρωτήστε τον πωλητή για το aidat και τη φορολογητέα αξία. Κι αν θέλετε πρώτα να ζήσετε στην πόλη που επιλέξατε, ρίξτε μια ματιά στην ενότητα «Μακροχρόνια ενοικίαση». Τη διαδικασία αγοράς την αναλύσαμε στο άρθρο μας για το πώς αγοράζει ένας ξένος διαμέρισμα στην Τουρκία.

Αν πουλάτε ή νοικιάζετε κατοικία, δημοσιεύστε αγγελία στο Homeviona και αναφέρετε το aidat και τι περιλαμβάνει. Είναι από τα πρώτα που ρωτούν αγοραστές και ενοικιαστές.

Με λίγα λόγια

• Ο φόρος ακινήτων είναι 0,1–0,2% τον χρόνο επί της φορολογητέας αξίας και πληρώνεται σε δύο δόσεις.

• Ο φόρος ακριβών κατοικιών αφορά μόνο ακίνητα με φορολογητέα αξία άνω των 17,7 εκατομμυρίων λιρών.

• Το DASK είναι υποχρεωτικό και ανανεώνεται κάθε χρόνο, αλλά καλύπτει μόνο σεισμό.

• Τα βασικά μηνιαία έξοδα είναι το aidat και το ρεύμα.

• Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται με απαλλαγή 58.000 λιρών και η πώληση πριν από τα πέντε χρόνια φέρνει φόρο υπεραξίας.