Koliko košta posedovanje stana u Turskoj 2026: porezi, aidat, osiguranje i komunalije

Kupiti stan u Turskoj je pola posla. Posle toga počinju redovni troškovi na koje kupci često zaborave: porez na imovinu, naknada za održavanje kompleksa, osiguranje i komunalije. Ako se stan izdaje ili prodaje, dodaju se i porezi na prihod.

Dobra vest je da je, u poređenju sa mnogim evropskim zemljama, posedovanje stana u Turskoj jeftino. Loša vest je da iznosi u lirama svake godine rastu zajedno sa inflacijom. U nastavku su sve stavke troškova sa podacima za 2026.

Porez na imovinu (emlak vergisi)

Plaćaju ga svi vlasnici, uključujući strance. Obveznik je onaj ko je bio vlasnik stana 1. januara.

• Stopa za stanove: 0,1% godišnje, a u pokrajinama sa statusom metropole (büyükşehir), kojima pripadaju Istanbul, Antalija zajedno sa Alanjom, Izmir, Mersin i Mugla — 0,2%.

• Osnovica: nije tržišna cena, već poreska vrednost (bina vergi değeri), koju opština računa po svojim normativima. Obično je primetno niža od tržišne.

• Ograničenje rasta u 2026: poreska osnovica ne može biti više nego dvostruko veća od prošlogodišnje.

• Rokovi: u dve rate, prva od marta do maja, druga od septembra do novembra.

Primer. Ako je poreska vrednost stana u Antaliji 2 miliona lira, godišnji porez iznosi 0,2%, odnosno 4.000 lira, koje se plaćaju u dve rate po 2.000.

Porez na imovinu u Turskoj je jedna od najmanjih stavki troškova. Mnogo više obično odlazi na aidat i komunalije.

Porez na skupe stanove (değerli konut vergisi)

Ovo je poseban porez za vlasnike veoma skupih stanova i kuća. U 2026. odnosi se na nekretnine čija poreska vrednost prelazi 17.711.000 lira. Stope su od 0,3% do 1% po progresivnoj skali, a prijava se podnosi do 20. februara. Većine stanova se ovaj porez ne tiče, ali vlasnici vila u Bodrumu ili kuća na obali Bosfora treba da ga imaju na umu.

DASK — obavezno osiguranje od zemljotresa

Polisa DASK je obavezna za stanove u Turskoj. Bez nje ne možete prebaciti struju i vodu niti obaviti prenos u katastru. Polisa važi godinu dana i obnavljate je sami.

• najviši osigurani iznos u 2026. je 2.095.462 lire;

• cena zavisi od seizmičke zone, površine i vrste zgrade;

• minimalne premije u 2026. kreću se od 505 do 1.951 lire godišnje, zavisno od zone rizika.

DASK pokriva samo štetu na samoj zgradi od zemljotresa. Nameštaj, uređaje, požar, plavljenje komšija i krađu ne pokriva — za to postoji dobrovoljno osiguranje stana (konut sigortası).

Aidat — naknada za održavanje zgrade

Aidat plaćaju svi vlasnici stanova u zgradi ili kompleksu. Iz njega se plaćaju čišćenje, obezbeđenje, liftovi, osvetljenje, bazen, vrt, upravljačka firma i rezervni fond za popravke.

• u običnoj zgradi bez bazena i obezbeđenja aidat je mali;

• u kompleksu sa bazenom, teretanom, obezbeđenjem 24 sata i vrtom može biti višestruko veći;

• iznos određuje skupština vlasnika, obično jednom godišnje.

Pre kupovine obavezno pitajte koliki je aidat sada, kako se menjao u poslednjih godinu dana i da li prodavac ima dugove. Po turskom zakonu dug za aidat obezbeđen je samim stanom, pa novi vlasnik može morati da ga rešava.

Komunalije

• Struja je najveći trošak na obali: leti klime rade gotovo danonoćno, a zimi se njima greje stan.

• Vodu naplaćuje opštinsko vodovodno preduzeće.

• Prirodni gas nema svaka zgrada na obali, ali je uobičajen u Istanbulu i drugim velikim gradovima.

• Internet je obično jeftiniji uz ugovor na 12–24 meseca.

Pri prvom priključenju dobavljači uzimaju depozit (güvence bedeli), koji vraćaju kada se ugovor raskine. Ako ne živite stalno u stanu, podesite da vam računi stižu na mejl ili u aplikaciju: na zakasnela plaćanja obračunavaju se kamate.

Ako izdajete stan

Prihod od dugoročnog izdavanja stana oporezuje se porezom na dohodak. U 2026. postoji olakšica: prvih 58.000 lira godišnjeg prihoda od izdavanja stana neoporezivo je ako su ispunjeni uslovi — na primer, prijava je podneta na vreme i nemate drugih prihoda koje treba prijaviti. Iznad tog iznosa porez se računa po progresivnoj skali od 15% do 40%. Troškove možete dokazati računima ili uzeti paušalni odbitak od 15%.

Prijava za 2026. podnosi se u martu 2027. Za nerezidente Turske pravila mogu biti drugačija, pa ih proverite kod knjigovođe. Turistički zakup se oporezuje drugačije, kao prihod od delatnosti. Više o tome u tekstu o kratkoročnom zakupu u Turskoj.

Ako prodajete stan

• Ako je od kupovine prošlo pet ili više godina, porez na kapitalni dobitak se ne plaća.

• Ako je prošlo manje od pet godina, dobit se oporezuje. U 2026. od nje se oduzima 150.000 lira, a kupovna cena se indeksira na inflaciju ako su proizvođačke cene u tom periodu porasle više od 10%.

• Preostala dobit oporezuje se po skali od 15% do 40%, a prijava se podnosi u martu naredne godine.

• Prodavac plaća i svoju polovinu poreza na prenos — 2% od cene, ako se strane nisu drugačije dogovorile.

Kalendar plaćanja vlasnika

• Svakog meseca: aidat i računi za komunalije.

• Do 20. februara: prijava poreza na skupe stanove, ako se odnosi na vas.

• Mart: prijava prihoda od zakupa i prodaje stana za prethodnu godinu.

• Mart–maj: prva rata poreza na imovinu.

• Septembar–novembar: druga rata poreza na imovinu.

• Jednom godišnje: obnova DASK do datuma isteka polise.

Kako uštedeti

• Pogledajte iznos aidata pre kupovine: razlika među kompleksima može biti višestruka.

• Birajte stanove sa dobrom izolacijom i inverter klimama — računi za struju biće niži.

• Plaćajte porez na imovinu na vreme: na zakašnjenje se obračunava kamata.

• Ako izdajete stan, čuvajte račune o troškovima i podnosite prijavu na vreme da ne biste izgubili olakšicu.

• Ako možete da sačekate, ne prodajte stan pre isteka pet godina.

Česta pitanja

Da li stranci plaćaju porez na imovinu?

Da, ravnopravno sa turskim državljanima i po istim stopama.

Ko plaća aidat ako je stan izdat?

Obično redovni aidat plaća zakupac, a veće popravke zgrade vlasnik. Najbolje je to odmah upisati u ugovor o zakupu.

Mogu li da plaćam poreze ako živim u inostranstvu?

Da. Porez na imovinu može se platiti preko turske banke ili onlajn servisa opštine, a DASK se može obnoviti na daljinu preko osiguravajućeg agenta.

Izaberite stan sa jasnim troškovima na Homeviona

U odeljku „Kupovina“ nalaze se stanovi i kuće u Turskoj. Pre izbora pitajte prodavca koliki je aidat i kolika je poreska vrednost stana. A ako želite prvo da poživite u izabranom gradu, pogledajte odeljak „Dugoročni zakup“. Sam postupak kupovine detaljno smo opisali u tekstu o tome kako stranac kupuje stan u Turskoj.

Ako prodajete ili izdajete stan, postavite oglas na Homeviona i navedite iznos aidata i šta on obuhvata. To je jedna od prvih stvari koje kupci i zakupci pitaju.

Ukratko

• Porez na imovinu iznosi 0,1–0,2% godišnje od poreske vrednosti i plaća se u dve rate.

• Porez na skupe stanove odnosi se samo na nekretnine poreske vrednosti iznad 17,7 miliona lira.

• DASK je obavezan i obnavlja se svake godine, ali pokriva samo zemljotres.

• Glavni mesečni troškovi su aidat i struja.

• Prihod od zakupa oporezuje se uz olakšicu od 58.000 lira, a prodaja pre pet godina povlači porez na dobit.