2026'da Türkiye'de Ev Sahibi Olmanın Maliyeti: Vergiler, Aidat, Sigorta ve Faturalar

Türkiye'de daire almak işin yarısı. Ardından, satın alırken çoğu zaman unutulan düzenli masraflar başlar: emlak vergisi, site aidatı, sigorta ve faturalar. Daire kiraya verilir ya da satılırsa gelir vergileri de eklenir.

İyi haber şu: pek çok Avrupa ülkesine göre Türkiye'de ev sahibi olmak ucuz. Kötü haber: TL cinsinden tutarlar her yıl enflasyonla birlikte artıyor. Aşağıda tüm masraf kalemlerini 2026 rakamlarıyla anlatıyoruz.

Emlak vergisi

Yabancılar dahil tüm malikler öder. Mükellef, 1 Ocak tarihinde dairenin sahibi olan kişidir.

• Konut için oran: yıllık binde 1; İstanbul, Alanya dahil Antalya, İzmir, Mersin ve Muğla gibi büyükşehirlerde binde 2.

• Matrah: piyasa fiyatı değil, belediyenin kendi birim değerleriyle hesapladığı bina vergi değeri. Genellikle piyasa değerinin belirgin şekilde altındadır.

• 2026'da artış sınırı: matrah bir önceki yılın iki katını aşamaz.

• Süreler: iki taksit halinde, birincisi mart–mayıs, ikincisi eylül–kasım.

Örnek. Antalya'daki bir dairenin bina vergi değeri 2 milyon TL ise yıllık vergi binde 2, yani 4.000 TL olur ve 2.000 TL'lik iki taksitte ödenir.

Türkiye'de emlak vergisi en küçük masraf kalemlerinden biri. Çok daha fazlası genellikle aidat ve faturalara gidiyor.

Değerli konut vergisi

Çok pahalı daire ve evlerin sahipleri için ayrı bir vergi. 2026'da bina vergi değeri 17.711.000 TL'yi aşan konutları kapsıyor. Oranlar artan oranlı tarifeyle binde 3 ile binde 10 arasında; beyanname 20 şubata kadar veriliyor. Dairelerin çoğu bu vergiye girmiyor, ama Bodrum'daki villaların ya da Boğaz kıyısındaki evlerin sahipleri bunu akılda tutmalı.

DASK: zorunlu deprem sigortası

DASK poliçesi Türkiye'de konutlar için zorunlu. Poliçe olmadan elektrik ve su aboneliği devredilemez, tapuda işlem yapılamaz. Poliçe bir yıl geçerli ve yenilemesini sizin yapmanız gerekiyor.

• 2026'da azami teminat tutarı 2.095.462 TL;

• prim deprem bölgesine, metrekareye ve yapı tarzına göre değişiyor;

• 2026'da asgari primler risk grubuna göre yıllık 505 TL ile 1.951 TL arasında.

DASK yalnızca binanın depremden gördüğü zararı karşılar. Eşya, beyaz eşya, yangın, komşuya su sızması ve hırsızlık kapsam dışıdır; bunlar için isteğe bağlı konut sigortası var.

Aidat

Bir binadaki ya da sitedeki tüm daire sahipleri aidat öder. Temizlik, güvenlik, asansör, aydınlatma, havuz, bahçe, yönetim şirketi ve onarım için yedek akçe bu paradan karşılanır.

• havuzu ve güvenliği olmayan sıradan bir binada aidat düşüktür;

• havuzlu, spor salonlu, 24 saat güvenlikli ve bahçeli bir sitede kat kat yüksek olabilir;

• tutarı kat malikleri kurulu, genellikle yılda bir kez belirler.

Satın almadan önce aidatın şu an ne kadar olduğunu, son bir yılda nasıl değiştiğini ve satıcının borcu olup olmadığını mutlaka sorun. Kanuna göre ödenmemiş aidat dairenin kendisiyle teminat altında, yani yeni malik bu borçla uğraşmak zorunda kalabilir.

Faturalar

• Elektrik sahilde en büyük kalem: yazın klimalar neredeyse gece gündüz çalışır, kışın da daireyi onlar ısıtır.

• Su faturasını belediyenin su idaresi keser.

• Doğalgaz sahildeki her binada yok, ama İstanbul ve diğer büyük şehirlerde yaygın.

• İnternet tarifeleri 12–24 aylık taahhütle genellikle daha ucuz.

İlk abonelikte şirketler güvence bedeli alır ve sözleşme kapatılınca iade eder. Dairede sürekli yaşamıyorsanız faturaların e-postanıza ya da bir uygulamaya gelmesini sağlayın: geciken faturalara gecikme zammı işler.

Daireyi kiraya veriyorsanız

Uzun dönem konut kira geliri gelir vergisine tabi. 2026'da bir istisna var: yıllık konut kira gelirinin ilk 58.000 TL'si, şartlar sağlanırsa vergiden muaf — örneğin beyanname zamanında verilirse ve beyan edilmesi gereken başka geliriniz yoksa. Bu tutarın üzeri %15 ile %40 arasında artan oranlı tarifeyle vergilendirilir. Belgeli giderleri düşebilir ya da %15 götürü gider yöntemini seçebilirsiniz.

2026 yılının beyannamesi mart 2027'de verilir. Türkiye'de yerleşik olmayanlar için kurallar farklı olabilir; bir mali müşavire danışın. Turizm amaçlı kiralama ise farklı vergilendirilir, ticari kazanç olarak. Ayrıntılar Türkiye'de günlük kiralık ev yazımızda.

Daireyi satıyorsanız

• Satın alma üzerinden beş yıl veya daha fazla geçtiyse değer artış kazancı vergisi yok.

• Beş yıldan azsa kazanç vergilendirilir. 2026'da kazançtan 150.000 TL istisna düşülür ve dönem içinde Yİ-ÜFE artışı %10'u aşmışsa alış bedeli enflasyona göre endekslenir.

• Kalan kazanç %15 ile %40 arasındaki tarifeyle vergilendirilir; beyanname ertesi yılın mart ayında verilir.

• Satıcı ayrıca tapu harcının kendi payını, yani fiyatın %2'sini öder; taraflar başka türlü anlaşmadıysa.

Ev sahibinin ödeme takvimi

• Her ay: aidat ve faturalar.

• 20 şubata kadar: sizi kapsıyorsa değerli konut vergisi beyannamesi.

• Mart: önceki yılın kira geliri ve daire satışı için beyanname.

• Mart–mayıs: emlak vergisinin ilk taksiti.

• Eylül–kasım: emlak vergisinin ikinci taksiti.

• Yılda bir: poliçe bitiş tarihine kadar DASK yenileme.

Nasıl tasarruf edilir?

• Satın almadan önce aidata bakın: siteler arasındaki fark kat kat olabilir.

• İyi yalıtımlı ve inverter klimalı daireleri tercih edin — elektrik faturalarınız düşük olur.

• Emlak vergisini zamanında ödeyin: gecikmeye gecikme zammı işler.

• Daireyi kiraya veriyorsanız gider belgelerini saklayın ve beyannameyi zamanında verin ki istisnayı kaybetmeyin.

• Bekleyebiliyorsanız daireyi beş yıl dolmadan satmayın.

Sık sorulan sorular

Yabancılar emlak vergisi öder mi?

Evet, Türk vatandaşlarıyla eşit şekilde ve aynı oranlarla.

Daire kiradaysa aidatı kim öder?

Genellikle olağan aidatı kiracı, binanın büyük onarımlarını ise ev sahibi öder. Bunu en baştan kira sözleşmesine yazmak en iyisi.

Yurt dışında yaşıyorsam vergileri ödeyebilir miyim?

Evet. Emlak vergisi bir Türk bankası veya belediyenin çevrim içi hizmetleri üzerinden ödenebilir, DASK da bir sigorta acentesi aracılığıyla uzaktan yenilenebilir.

Homeviona'da masrafları belli bir daire seçin

Satılık bölümünde Türkiye'deki daire ve evler bir arada. Seçmeden önce satıcıya aidatı ve dairenin bina vergi değerini sorun. Seçtiğiniz şehirde önce yaşamak isterseniz Uzun dönem kiralık bölümüne göz atın. Satın alma sürecini yabancıların Türkiye'de nasıl ev aldığını anlatan yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Konut satıyor ya da kiraya veriyorsanız, Homeviona'da ilan verin ve aidatı ile neleri kapsadığını belirtin. Alıcıların ve kiracıların ilk sorduğu şeylerden biri bu.

Kısaca

• Emlak vergisi, bina vergi değerinin yıllık binde 1–2'si; iki taksitte ödenir.

• Değerli konut vergisi yalnızca bina vergi değeri 17,7 milyon TL'yi aşan konutları kapsar.

• DASK zorunlu ve her yıl yenilenir, ama yalnızca depremi kapsar.

• Başlıca aylık masraflar aidat ve elektrik.

• Kira geliri 58.000 TL istisnayla vergilendirilir; beş yıldan önce satışta değer artış kazancı vergisi doğar.