Πώς αγοράζει διαμέρισμα στην Τουρκία ένας ξένος το 2026: βήμα προς βήμα, με όλα τα έξοδα
Η αγορά ακινήτου στην Τουρκία από την επιλογή μέχρι το tapu: ποια έγγραφα χρειάζονται, πόσο κοστίζει η διαδικασία, πώς ελέγχετε τον πωλητή και ποια λάθη να αποφύγετε.
Η Τουρκία είναι από τις λίγες χώρες όπου ένας ξένος αγοράζει σπίτι σχεδόν όπως ένας ντόπιος. Δεν χρειάζεται άδεια διαμονής, ειδική έγκριση ή κρατικός μεσάζων. Η ίδια η μεταβίβαση στο κτηματολόγιο διαρκεί λίγες ώρες και όλη η προετοιμασία από μερικές ημέρες έως δύο εβδομάδες.
Η απλότητα όμως ξεγελά. Τα περισσότερα προβλήματα με τα οποία οι αγοραστές καταλήγουν αργότερα σε δικηγόρους δεν προκύπτουν την ημέρα της μεταβίβασης αλλά νωρίτερα: το διαμέρισμα δεν ελέγχθηκε, τα χρήματα δόθηκαν πριν από την εγγραφή ή η τιμή στα έγγραφα δηλώθηκε χαμηλότερη για να γλιτώσει κανείς φόρο. Παρακάτω η διαδικασία βήμα προς βήμα, με πραγματικά έξοδα στα μέσα του 2026.
Ποιος μπορεί να αγοράσει ακίνητο στην Τουρκία
Ακίνητα στην Τουρκία μπορούν να αγοράσουν οι πολίτες της συντριπτικής πλειονότητας των χωρών, μεταξύ αυτών της Ρωσίας, του Καζακστάν, της Σερβίας και όλων των κρατών της ΕΕ. Οι εξαιρέσεις είναι ελάχιστες.
Υπάρχουν όρια έκτασης: ένας ξένος μπορεί να έχει στην Τουρκία έως 30 εκτάρια και όλοι οι ξένοι μαζί έως το 10% της ιδιωτικής γης μιας περιφέρειας. Επίσης δεν επιτρέπεται η αγορά σε στρατιωτικές ζώνες ή ζώνες ασφαλείας. Σε ένα συνηθισμένο διαμέρισμα σε κατοικημένη περιοχή αυτό σχεδόν ποτέ δεν παίζει ρόλο και ο έλεγχος γίνεται αυτόματα με την αίτηση.
Βήμα 1. Διαλέξτε διαμέρισμα και ελέγξτε τα έγγραφα
Το βασικό έγγραφο ιδιοκτησίας στην Τουρκία είναι το tapu, ο τίτλος ιδιοκτησίας. Προσέξτε τον τύπο του:
Kat mülkiyeti: πλήρης ιδιοκτησία διαμερίσματος σε ολοκληρωμένο και παραληφθέν κτίριο. Η καλύτερη επιλογή.
Kat irtifakı: δικαίωμα σε μελλοντικό διαμέρισμα. Έτσι καταχωρούνται οι νεόδμητες κατοικίες μέχρι το κτίριο να πάρει άδεια κατοίκησης (iskân). Μπορείτε να αγοράσετε και έτσι, αλλά πρέπει να γνωρίζετε τους κινδύνους.
Πριν δώσετε προκαταβολή, ζητήστε από τον πωλητή αντίγραφο του tapu και ελέγξτε:
αν ο ιδιοκτήτης είναι το ίδιο πρόσωπο που πουλά ή αν ο πωλητής έχει συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο·
αν υπάρχουν βάρη: υποθήκη, κατάσχεση ή απαγόρευση πώλησης·
αν το κτίριο έχει iskân — χωρίς αυτήν οι συνδέσεις κοινής ωφέλειας δυσκολεύουν και οι τράπεζες διστάζουν να δώσουν δάνειο·
αν υπάρχουν οφειλές aidat (κοινόχρηστα) ή λογαριασμών.
Πληροφορίες για βάρη θα βρείτε στο κτηματολόγιο (Tapu Müdürlüğü). Αν αγοράζετε μέσω μεσιτικού γραφείου, ζητήστε να γίνει ο έλεγχος πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
Αν θέλετε άδεια διαμονής με βάση αυτό το διαμέρισμα, ελέγξτε άλλα δύο πράγματα: η αξία εκτίμησης πρέπει να είναι τουλάχιστον 200.000 δολάρια και η γειτονιά να είναι ανοιχτή για εγγραφή ξένων. Λεπτομέρειες στο άρθρο μας για την άδεια διαμονής και την ιθαγένεια μέσω ακινήτου.
Βήμα 2. Βγάλτε τουρκικό ΑΦΜ και ανοίξτε λογαριασμό
Ο τουρκικός ΑΦΜ (vergi numarası) εκδίδεται δωρεάν σε οποιαδήποτε εφορία με το διαβατήριο, συνήθως την ίδια μέρα. Θα τον χρειαστείτε για τη μεταβίβαση, την ασφάλεια, τις συνδέσεις και τον τραπεζικό λογαριασμό.
Ο τουρκικός τραπεζικός λογαριασμός δεν είναι τυπικά υποχρεωτικός, αλλά διευκολύνει πολύ: πληρώνετε μέσω τράπεζας και έχετε απόδειξη της μεταφοράς, και αργότερα πληρώνετε φόρους και λογαριασμούς. Αν στόχος είναι η ιθαγένεια, η μεταφορά μέσω τουρκικής τράπεζας είναι υποχρεωτική.
Βήμα 3. Προκαταβολή και προσύμφωνο
Όταν διαλέξετε διαμέρισμα, ο πωλητής συνήθως ζητά προκαταβολή (kapora). Είναι συνηθισμένη πρακτική, αλλά κρατήστε την χαμηλή και βάλτε τους όρους γραπτώς: ποσό, προθεσμία, τελική τιμή και τι γίνεται με τα χρήματα αν μία πλευρά υπαναχωρήσει.
Όταν αγοράζετε υπό κατασκευή από κατασκευαστή, υπογράφεται σύμβαση μελλοντικής πώλησης. Είναι ασφαλέστερο να γίνει σε συμβολαιογράφο (satış vaadi sözleşmesi): μια τέτοια σύμβαση σημειώνεται στο tapu και ο κατασκευαστής δεν μπορεί να πουλήσει το ίδιο διαμέρισμα δεύτερη φορά.
Βήμα 4. Παραγγείλετε έκθεση εκτίμησης
Από το 2019 η έκθεση εκτίμησης (değerleme raporu) είναι υποχρεωτική όταν ακίνητο πωλείται σε ξένο. Τη συντάσσει αδειοδοτημένη εταιρεία εκτιμήσεων, καταχωρείται στο σύστημα του κτηματολογίου και ισχύει τρεις μήνες. Συνήθως την πληρώνει ο αγοραστής.
Η έκθεση προστατεύει κι εσάς: αν η τιμή του πωλητή είναι πολύ πάνω από την εκτίμηση, είναι λόγος για ερωτήσεις. Και δεν μπορείτε να δηλώσετε τίμημα χαμηλότερο από την εκτίμηση.
Βήμα 5. Υποβάλετε αίτηση και κλείστε ραντεβού
Η αίτηση υποβάλλεται μέσω του συστήματος Web Tapu, με σημείωση ότι ο αγοραστής είναι ξένος. Συνήθως το κάνει ο μεσίτης ή ο πωλητής. Μετά τον έλεγχο ορίζεται ημέρα και ώρα στο κτηματολόγιο. Για τη μεταβίβαση θα χρειαστείτε:
διαβατήριο και επικυρωμένη μετάφρασή του στα τουρκικά·
τουρκικό ΑΦΜ·
φωτογραφίες αγοραστή και πωλητή·
την έκθεση εκτίμησης·
συμβόλαιο υποχρεωτικής ασφάλισης σεισμού DASK·
αποδείξεις πληρωμής φόρου και τέλους εγγραφής.
Βήμα 6. Η μεταβίβαση στο κτηματολόγιο
Την ορισμένη ημέρα τα μέρη πηγαίνουν στο Tapu Müdürlüğü. Αν ο αγοραστής δεν μιλά τουρκικά, ο νόμος απαιτεί την παρουσία ορκωτού διερμηνέα. Πωλητής ή αγοραστής μπορεί να εκπροσωπηθεί με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, κάτι συνηθισμένο όταν ο αγοραστής ζει στο εξωτερικό.
Ο υπάλληλος διαβάζει τους όρους, τα μέρη υπογράφουν και η κυριότητα περνά σε εσάς την ίδια μέρα.
Πληρωμή μόνο μέσω τράπεζας. Το ασφαλέστερο είναι το έμβασμα την ημέρα της μεταβίβασης, αφού ελεγχθούν όλα τα έγγραφα. Μη δίνετε όλο το ποσό σε μετρητά και μη στέλνετε χρήματα «από πριν, για να κλειστεί».
Βήμα 7. Τι κάνετε μετά την αγορά
Μεταφέρετε στο όνομά σας ρεύμα, νερό, φυσικό αέριο (αν υπάρχει) και ίντερνετ. Χρειάζονται το tapu, ο ΑΦΜ και το συμβόλαιο DASK.
Ανανεώνετε το DASK κάθε χρόνο: χωρίς ισχύον συμβόλαιο δεν γίνεται μεταφορά παροχών ούτε πώληση.
Βεβαιωθείτε ότι ο δήμος σας έχει καταχωρίσει για τον φόρο ακινήτων. Πληρώνεται δύο φορές τον χρόνο.
Αν θα μένετε στο διαμέρισμα, δηλώστε τη διεύθυνσή σας — χρειάζεται και για την άδεια διαμονής.
Πόσο κοστίζει η διαδικασία
Πέρα από την τιμή του διαμερίσματος, υπολογίστε τα έξοδα της συναλλαγής. Στα μέσα του 2026 είναι τα εξής:
Φόρος μεταβίβασης (tapu harcı): 4% του τιμήματος. Κατά τον νόμο αγοραστής και πωλητής πληρώνουν από 2%, αλλά στην πράξη συχνά συμφωνείται να τα πληρώσει όλα ο αγοραστής.
Τέλος κτηματολογίου (döner sermaye): σταθερό ποσό. Το πρώτο εξάμηνο του 2026 περίπου 21.000 λίρες για συναλλαγές με ξένους.
Έκθεση εκτίμησης: η τιμή εξαρτάται από την εταιρεία και το ακίνητο.
Ορκωτός διερμηνέας και επικυρωμένη μετάφραση διαβατηρίου.
DASK: από μερικές εκατοντάδες έως λίγες χιλιάδες λίρες τον χρόνο για ένα κανονικό διαμέρισμα, ανάλογα με την περιοχή, το εμβαδόν και τον τύπο κτιρίου.
Αμοιβή μεσίτη: συνήθως περίπου 2% της τιμής συν 20% ΦΠΑ.
ΦΠΑ σε νεόδμητα: από 1% έως 20% ανάλογα με το εμβαδόν και την αξία. Ξένοι που δεν ζουν μόνιμα στην Τουρκία και πληρώνουν σε συνάλλαγμα μπορούν, αν πληρούν τις προϋποθέσεις, να απαλλαγούν.
Παράδειγμα. Διαμέρισμα 5 εκατομμυρίων λιρών, περίπου η μέση τιμή κατοικίας στην Τουρκία την άνοιξη του 2026, γύρω στα 107.000 δολάρια. Ο φόρος 4% είναι 200.000 λίρες και η αμοιβή μεσίτη με ΦΠΑ περίπου 120.000 ακόμη. Προσθέστε το τέλος, την εκτίμηση, τον διερμηνέα και την ασφάλεια. Συνολικά βγαίνει 6–7% πάνω από την τιμή.
Μη δεχτείτε να γραφτεί στο tapu τίμημα χαμηλότερο από το πραγματικό. Θα γλιτώσετε φόρο τώρα και θα πληρώσετε περισσότερο όταν πουλήσετε, ενώ ένα τέτοιο ακίνητο μπορεί να μη γίνει δεκτό για άδεια διαμονής ή ιθαγένεια.
Πόσο κοστίζουν τα σπίτια στην Τουρκία
Σύμφωνα με την Endeksa, τον Μάιο του 2026 η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικίας στην Τουρκία ήταν περίπου 40.500 λίρες, γύρω στα 870 δολάρια με την ισοτιμία των αρχών Ιουλίου. Μέσα σε έναν χρόνο οι τιμές ανέβηκαν σχεδόν 24% σε λίρες, αλλά μειώθηκαν 6,5% αν αφαιρεθεί ο πληθωρισμός. Ανά περιοχή:
Μούγλα (Αλικαρνασσός/Μπόντρουμ, Φετιγιέ): περίπου 83.000 λίρες ανά m², η ακριβότερη περιοχή της χώρας·
Κωνσταντινούπολη: περίπου 63.200 λίρες ανά m²·
Αττάλεια: περίπου 54.500 λίρες ανά m²·
Σμύρνη: περίπου 51.900 λίρες ανά m².
Συγκρίναμε τις πόλεις για καθημερινή ζωή στο άρθρο μας για το πού να ζήσετε στην Τουρκία.
Συνηθισμένα λάθη των αγοραστών
Χρήματα πριν από την εγγραφή. Προκαταβολή ναι, το κύριο ποσό μόνο την ημέρα της μεταβίβασης.
Αγορά χωρίς iskân στα τυφλά. Υπάρχουν κτίρια που μένουν χρόνια χωρίς άδεια κατοίκησης.
Χαμηλότερη τιμή στα έγγραφα. Το εξηγήσαμε παραπάνω.
Υποσχέσεις ότι η άδεια διαμονής είναι «εγγυημένη». Άδεια μέσω ακινήτου δίνεται μόνο για κατοικίες αξίας τουλάχιστον 200.000 δολαρίων σε γειτονιές ανοιχτές για ξένους, και την απόφαση την παίρνει η υπηρεσία μετανάστευσης, όχι ο μεσίτης.
Ξεχασμένα έξοδα ιδιοκτησίας. Φόρο ακινήτων, aidat, ασφάλεια και λογαριασμούς τα αναλύουμε στο άρθρο μας για τα έξοδα ιδιοκτήτη στην Τουρκία.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορώ να αγοράσω διαμέρισμα στην Τουρκία εξ αποστάσεως;
Ναι. Τη μεταβίβαση μπορεί να κάνει εκπρόσωπός σας με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο από τουρκικό προξενείο ή από συμβολαιογράφο στη χώρα σας, με επισημείωση (apostille) και μετάφραση. Καλύτερα όμως να δείτε το διαμέρισμα αυτοπροσώπως ή τουλάχιστον με βιντεοκλήση και να ελέγξετε τα έγγραφα από πριν.
Δίνουν οι τουρκικές τράπεζες στεγαστικό σε ξένους;
Ορισμένες τουρκικές τράπεζες δανείζουν ξένους, αλλά οι όροι είναι αυστηροί και τα επιτόκια σε λίρες υψηλά. Οι περισσότεροι ξένοι αγοράζουν με δικά τους χρήματα ή με δόσεις από τον κατασκευαστή.
Πόσο διαρκεί η αγορά;
Αν τα έγγραφα είναι εντάξει, από την επιλογή του διαμερίσματος ως την παραλαβή του tapu περνούν συνήθως από μερικές ημέρες έως δύο-τρεις εβδομάδες. Η μεγαλύτερη αναμονή είναι για την έκθεση εκτίμησης και για ελεύθερο ραντεβού στο κτηματολόγιο.
Πρέπει να ζω στην Τουρκία για να αγοράσω διαμέρισμα;
Όχι. Για την αγορά δεν χρειάζεται άδεια διαμονής· αρκούν διαβατήριο και τουρκικός ΑΦΜ.
Πώς να βρείτε διαμέρισμα στο Homeviona
Στην ενότητα «Αγορά» θα βρείτε διαμερίσματα, σπίτια και βίλες στην Τουρκία και σε άλλες μεσογειακές χώρες. Φιλτράρετε κατά τιμή και τύπο ακινήτου, δείτε τα ακίνητα στον χάρτη και γράψτε απευθείας στους πωλητές.
Αν πουλάτε ακίνητο, δημοσιεύστε αγγελία στο Homeviona και αναφέρετε αμέσως τον τύπο του tapu, αν υπάρχει iskân και πόσο είναι το aidat. Αυτά ρωτούν πρώτα οι ξένοι αγοραστές.
Με λίγα λόγια
Οι ξένοι αγοράζουν σπίτι στην Τουρκία σχεδόν με τους ίδιους όρους με τους πολίτες.
Πριν από την προκαταβολή ελέγξτε tapu, βάρη, iskân και οφειλές.
Η εκτίμηση και το DASK είναι υποχρεωτικά· η μεταβίβαση γίνεται στο κτηματολόγιο με διερμηνέα.
Υπολογίστε 6–7% πάνω από την τιμή για φόρο, τέλη και προμήθεια.
Πληρώνετε μέσω τράπεζας και γράφετε την πραγματική τιμή στα έγγραφα.
