Kako stranac može da kupi stan u Turskoj 2026: korak po korak, sa svim troškovima

Turska je jedna od retkih zemalja u kojoj stranac kupuje nekretninu gotovo isto kao domaći stanovnik. Nisu potrebni ni boravišna dozvola, ni posebno odobrenje, ni državni posrednik. Sam prenos u katastru traje nekoliko sati, a cela priprema od nekoliko dana do par nedelja.

Ali ta jednostavnost može da zavara. Većina problema sa kojima kupci kasnije idu kod advokata ne nastaje na dan kupovine, već ranije: stan nije proveren, novac je dat pre upisa ili je cena u dokumentima umanjena da bi se uštedelo na porezu. U nastavku je ceo postupak korak po korak, sa stvarnim troškovima sredinom 2026. godine.

Ko može da kupi nekretninu u Turskoj

Nekretnine u Turskoj mogu da kupuju državljani velike većine zemalja, uključujući Rusiju, Kazahstan, Srbiju i sve zemlje Evropske unije. Izuzetaka je malo.

Postoje ograničenja površine: jedan stranac u Turskoj može posedovati najviše 30 hektara, a svi stranci zajedno najviše 10% privatnog zemljišta u jednoj opštini. Osim toga, ne može se kupiti nekretnina u vojnoj ili bezbednosnoj zoni. Na običan stan u stambenom naselju to gotovo nikad ne utiče, a provera se radi automatski prilikom podnošenja zahteva.

Korak 1. Izaberite stan i proverite dokumente

Glavni dokument o nekretnini u Turskoj je tapu, odnosno vlasnički list. Obratite pažnju na njegovu vrstu:

• Kat mülkiyeti: puno vlasništvo nad stanom u završenoj i primljenoj zgradi. Ovo je najbolja opcija.

• Kat irtifakı: pravo na budući stan. Tako se upisuju novogradnje dok zgrada ne dobije upotrebnu dozvolu (iskân). Može se kupiti i tako, ali treba razumeti rizike.

Pre nego što platite kaparu, zatražite od prodavca kopiju tapije i proverite:

• da li je vlasnik ista osoba koja prodaje stan, odnosno da li prodavac ima overeno punomoćje;

• da li postoje tereti: hipoteka, zabrana ili zabrana prodaje;

• da li zgrada ima iskân — bez njega je teže priključiti komunalije, a banke nerado daju kredit;

• da li postoje dugovi za aidat (naknadu za održavanje zgrade) i komunalije.

Podatke o teretima možete dobiti u katastru (Tapu Müdürlüğü). Ako kupujete preko agencije, tražite da se provera uradi pre potpisivanja bilo kakvih papira.

Ako želite da na osnovu ovog stana dobijete boravišnu dozvolu, proverite još dve stvari: procenjena vrednost mora biti najmanje 200.000 dolara, a kvart mora biti otvoren za prijavu stranaca. Detaljnije u tekstu o boravišnoj dozvoli i državljanstvu kroz nekretninu.

Korak 2. Izvadite poreski broj i otvorite račun

Poreski broj (vergi numarası) izdaje se besplatno u bilo kojoj poreskoj upravi na osnovu pasoša, obično istog dana. Potreban je za kupovinu, osiguranje, ugovore za komunalije i otvaranje računa.

Bankovni račun u Turskoj formalno nije obavezan za kupovinu, ali mnogo olakšava stvari: preko banke plaćate i dobijate potvrdu o uplati, a kasnije plaćate porez i račune. Ako je cilj državljanstvo, uplata preko turske banke je obavezna.

Korak 3. Kapara i predugovor

Kada izaberete stan, prodavac obično traži kaparu (kapora). To je uobičajena praksa, ali kaparu je bolje držati malom, a uslove staviti na papir: iznos, rok za kupovinu, konačnu cenu i šta se dešava sa novcem ako jedna strana odustane.

Pri kupovini stana u izgradnji od investitora potpisuje se ugovor o budućoj prodaji. Sigurnije je ako je overen kod notara (satış vaadi sözleşmesi): takav ugovor se može zabeležiti u tapiji, pa investitor ne može isti stan prodati dva puta.

Korak 4. Naručite izveštaj o proceni

Od 2019. godine pri prodaji nekretnine strancu obavezan je izveštaj o proceni (değerleme raporu). Priprema ga licencirana kuća za procenu, izveštaj se unosi u sistem katastra i važi tri meseca. Plaća ga obično kupac.

Izveštaj štiti i vas: ako je cena prodavca mnogo viša od procene, to je razlog za pitanja. A u kupoprodaji se ne može navesti iznos niži od procenjenog.

Korak 5. Podnesite zahtev i zakažite termin

Zahtev se podnosi preko sistema Web Tapu, uz oznaku da je kupac stranac. To obično radi agent ili prodavac. Posle provere zakazuju se datum i vreme u katastru. Za kupovinu su potrebni:

• pasoš i njegov overen prevod na turski;

• poreski broj;

• fotografije kupca i prodavca;

• izveštaj o proceni;

• polisa obaveznog osiguranja od zemljotresa DASK;

• potvrde o uplati poreza i takse za upis.

Korak 6. Prenos u katastru

Na zakazani dan strane dolaze u Tapu Müdürlüğü. Ako kupac ne govori turski, po zakonu mora biti prisutan sudski tumač. Prodavca ili kupca može zameniti zastupnik sa overenim punomoćjem, što je često ako kupac živi u inostranstvu.

Službenik čita uslove, strane potpisuju, i vlasništvo istog dana prelazi na vas.

Plaćanje isključivo preko banke. Najsigurnije je uplatiti na dan kupovine, posle provere svih dokumenata. Ne dajte ceo iznos u gotovini i ne šaljite novac „unapred, da se stan rezerviše“.

Korak 7. Šta uraditi posle kupovine

• Prebacite na svoje ime struju, vodu, gas (ako ga zgrada ima) i internet. Potrebni su tapija, poreski broj i polisa DASK.

• Obnavljajte DASK svake godine: bez važeće polise ne možete prebaciti komunalije niti prodati stan.

• Proverite da vas je opština upisala kao obveznika poreza na imovinu. Plaća se dva puta godišnje.

• Ako ćete živeti u stanu, prijavite adresu — to je potrebno i za boravišnu dozvolu.

Koliko koštaju papiri

Pored cene stana, planirajte budžet za troškove kupovine. Sredinom 2026. godine oni izgledaju ovako:

• Porez na prenos (tapu harcı): 4% od kupoprodajne cene. Po zakonu kupac i prodavac plaćaju po 2%, ali se u praksi često dogovori da sve plaća kupac.

• Taksa katastra (döner sermaye): fiksni iznos. U prvoj polovini 2026. za poslove sa strancima oko 21.000 lira.

• Izveštaj o proceni: cena zavisi od firme i nekretnine.

• Sudski tumač i overen prevod pasoša.

• DASK: od nekoliko stotina do par hiljada lira godišnje za običan stan, u zavisnosti od regiona, površine i vrste zgrade.

• Provizija agencije: obično oko 2% cene plus 20% PDV-a.

• PDV na novogradnju: od 1% do 20% u zavisnosti od površine i vrednosti. Stranci koji ne žive stalno u Turskoj i plaćaju u stranoj valuti mogu, ako ispune uslove, biti oslobođeni.

Primer. Stan od 5 miliona lira — to je otprilike prosečna cena stana u Turskoj u proleće 2026, oko 107.000 dolara. Porez od 4% iznosi 200.000 lira, a provizija agencije sa PDV-om još oko 120.000. Dodajte taksu, procenu, tumača i osiguranje. Ukupno izlazi 6–7% povrh cene stana.

Ne pristajte da se u tapiji navede niža cena od stvarne. Uštedećete na porezu sada, a preplatiti pri prodaji, a takav stan možda neće biti prihvaćen za boravišnu dozvolu ili državljanstvo.

Koliko koštaju stanovi u Turskoj

Prema podacima Endeksa za maj 2026, prosečna cena kvadratnog metra stana u Turskoj bila je oko 40.500 lira, otprilike 870 dolara po kursu s početka jula. Za godinu dana cene su porasle skoro 24% u lirama, ali su, kada se uračuna inflacija, pale za 6,5%. Po regionima:

• Mugla (Bodrum, Fethije): oko 83.000 lira po m², najskuplji region u zemlji;

• Istanbul: oko 63.200 lira po m²;

• Antalija: oko 54.500 lira po m²;

• Izmir: oko 51.900 lira po m².

Gradove za život uporedili smo u tekstu o tome gde živeti u Turskoj.

Najčešće greške kupaca

1. Novac pre upisa. Kapara da, glavni iznos samo na dan kupovine.

2. Kupovina bez iskâna naslepo. Dešava se da zgrada godinama ostane bez upotrebne dozvole.

3. Umanjena cena u dokumentima. O tome smo pisali gore.

4. Obećanja da je boravišna dozvola „zagarantovana“. Dozvola na osnovu nekretnine daje se samo za stanove vredne najmanje 200.000 dolara u kvartovima otvorenim za strance, a odluku donosi migraciona služba, ne agencija.

5. Zaboravljeni troškovi vlasništva. Porez na imovinu, aidat, osiguranje i komunalije detaljno smo opisali u tekstu o troškovima vlasnika stana u Turskoj.

Česta pitanja

Mogu li da kupim stan u Turskoj na daljinu?

Da. Kupovinu može obaviti vaš zastupnik na osnovu overenog punomoćja izdatog u turskom konzulatu ili kod notara u vašoj zemlji, uz apostil i prevod. Ali stan je bolje pogledati lično ili bar putem video-poziva, a dokumente proveriti unapred.

Da li turske banke daju stambene kredite strancima?

Neke turske banke kreditiraju strance, ali su uslovi strogi, a kamate na kredite u lirama visoke. Većina stranaca kupuje sopstvenim sredstvima ili na rate od investitora.

Koliko traje kupovina?

Ako su dokumenti u redu, od izbora stana do dobijanja tapije obično prođe od nekoliko dana do dve-tri nedelje. Najduže se čeka izveštaj o proceni i slobodan termin u katastru.

Da li moram da živim u Turskoj da bih kupio stan?

Ne. Za kupovinu nije potrebna boravišna dozvola, dovoljni su pasoš i poreski broj.

Kako pronaći stan na Homeviona

U odeljku „Kupovina“ nalaze se stanovi, kuće i vile u Turskoj i drugim mediteranskim zemljama. Filtrirajte po ceni i tipu nekretnine, gledajte ponude na mapi i pišite prodavcima direktno.

Ako prodajete nekretninu, postavite oglas na Homeviona i odmah navedite vrstu tapije, da li postoji iskân i koliki je aidat. Kupci stranci to pitaju prvo.

Ukratko

• Stranci kupuju nekretnine u Turskoj gotovo pod istim uslovima kao građani.

• Pre kapare proverite tapiju, terete, iskân i dugove.

• Procena i DASK su obavezni, a kupovina se obavlja u katastru uz tumača.

• Računajte 6–7% povrh cene za porez, takse i proviziju.

• Plaćajte preko banke i u dokumente upišite stvarnu cenu.