Πώς πουλά ένας ξένος ακίνητο στην Τουρκία: φόροι, έγγραφα και μεταφορά χρημάτων

Για έναν ξένο, η αγορά διαμερίσματος στην Τουρκία είναι σχετικά απλή. Η πώληση μπορεί να είναι πιο δύσκολη: πρέπει να ορίσετε σωστή τιμή, να βρείτε αγοραστή, να μαζέψετε έγγραφα, να υπολογίσετε φόρους και να καταλάβετε πώς θα βγάλετε τα χρήματα από τη χώρα. Ειδικά αν δεν ζείτε στην Τουρκία.

Εξηγούμε την πώληση βήμα προς βήμα, από την εκτίμηση μέχρι τη στιγμή που τα χρήματα φτάνουν στον λογαριασμό σας.

Βήμα 1. Ελέγξτε αν μπορείτε να πουλήσετε τώρα

Πριν βγάλετε το διαμέρισμα στην αγορά, ελέγξτε τρεις περιορισμούς:

• Υπηκοότητα μέσω ακινήτου. Αν πήρατε τουρκική υπηκοότητα αγοράζοντας κατοικία, στο tapu υπάρχει σημείωση ότι το ακίνητο δεν πωλείται για τρία χρόνια. Πριν από αυτό η πώληση είναι μπλοκαρισμένη.

• Απαλλαγή ΦΠΑ. Αν αγοράσατε νεόδμητο χωρίς ΦΠΑ ως μη κάτοικος, δεν μπορείτε να το πουλήσετε για τρία χρόνια χωρίς να πληρώσετε ΦΠΑ με τόκους. Γράψαμε γι' αυτή την απαλλαγή στο άρθρο «Νεόδμητο ή μεταπώληση στην Τουρκία».

• Βάρη. Υποθήκη, κατάσχεση ή άλλες εγγραφές στο tapu πρέπει να αρθούν πριν την πώληση.

Βήμα 2. Ορίστε την τιμή

Η τιμή είναι ο βασικός λόγος που τα διαμερίσματα μένουν μήνες χωρίς τηλεφωνήματα. Δείτε σε πόσο πωλούνται πραγματικά παρόμοια διαμερίσματα στο κτίριο και την περιοχή σας, όχι μόνο σε πόσο προσφέρονται. Καλό σημείο εκκίνησης είναι η έκθεση αδειοδοτημένου εκτιμητή. Αν ο αγοραστής είναι ξένος, θα τη χρειαστείτε έτσι κι αλλιώς.

Υπολογίστε την εποχή: στην ακτή οι αγοραστές είναι περισσότεροι άνοιξη και φθινόπωρο, όταν έρχονται να δουν σπίτια.

Βήμα 3. Ετοιμάστε το διαμέρισμα

• Κάντε μικρές επισκευές: φρεσκάρετε τους τοίχους, φτιάξτε βρύσες, αλλάξτε καμένες λάμπες.

• Μαζέψτε ό,τι περισσεύει. Όσο λιγότερα προσωπικά αντικείμενα, τόσο πιο εύκολα ο αγοραστής φαντάζεται τον εαυτό του εκεί.

• Αν το διαμέρισμα είναι νοικιασμένο, κανονίστε τις επισκέψεις με τον ενοικιαστή. Ο νέος ιδιοκτήτης παίρνει το ακίνητο μαζί με την ισχύουσα μίσθωση.

• Τραβήξτε καλές φωτογραφίες στο φως της ημέρας και ένα σύντομο βίντεο: οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές βλέπουν πρώτα το ακίνητο από απόσταση.

Βήμα 4. Δημοσιεύστε αγγελία

Από το 2026 οι αγγελίες πώλησης κατοικιών στις τουρκικές πύλες, όπως και οι αγγελίες μίσθωσης, επαληθεύονται στο σύστημα EİDS μέσω e-Devlet. Ο ιδιοκτήτης επιβεβαιώνει μόνος του την αγγελία, ενώ ο μεσίτης πρέπει να έχει άδεια εμπορίας ακινήτων και σύμβαση με τον ιδιοκτήτη.

Η μεσιτική αμοιβή στην πώληση έχει νόμιμο ανώτατο όριο: συνήθως 2% της τιμής από τον πωλητή και 2% από τον αγοραστή, συν ΦΠΑ. Αν συνεργάζεστε με μεσίτη, υπογράψτε γραπτή σύμβαση με το ακριβές ποσό και τη διάρκεια.

Αν ο πιθανός αγοραστής σας είναι ξένος, δημοσιεύστε εκεί όπου θα τη δουν ξένοι και στις γλώσσες τους. Αναφέρετε οπωσδήποτε το είδος του tapu, αν υπάρχει iskân, το έτος κατασκευής, τα κοινόχρηστα και αν το διαμέρισμα κάνει για άδεια διαμονής ή υπηκοότητα.

Βήμα 5. Μαζέψτε τα έγγραφα

• tapu και ταυτότητα ή διαβατήριο·

• φορολογικός αριθμός·

• ισχύον συμβόλαιο DASK·

• απόδειξη ότι ο φόρος ακινήτου έχει πληρωθεί·

• έκθεση εκτίμησης, αν ο αγοραστής είναι ξένος·

• βεβαίωση ότι δεν υπάρχουν χρέη κοινοχρήστων, από τον διαχειριστή·

• ορκωτός μεταφραστής, αν εσείς ή ο αγοραστής δεν μιλάτε τουρκικά: χωρίς αυτόν δεν γίνεται η υπογραφή στο κτηματολόγιο.

Βήμα 6. Η μεταβίβαση στο κτηματολόγιο

Η κυριότητα μεταβιβάζεται στο κτηματολόγιο (tapu müdürlüğü). Η αίτηση υποβάλλεται από πριν και την ορισμένη ημέρα πωλητής και αγοραστής υπογράφουν και πληρώνουν τα τέλη.

Το τέλος μεταβίβασης (tapu harcı) είναι κατά νόμο 4% της τιμής: 2% πληρώνει ο πωλητής και 2% ο αγοραστής. Η τιμή στο tapu δεν πρέπει να είναι κάτω από την αξία για τον φόρο ακινήτου και, αν ο αγοραστής είναι ξένος, κάτω από την εκτιμώμενη αξία. Η δήλωση μικρότερου ποσού είναι ριψοκίνδυνη και για τις δύο πλευρές.

Τα χρήματα καλύτερα να τα λάβετε με έμβασμα την ημέρα της πώλησης, όχι σε μετρητά και όχι «αργότερα». Πολλές τράπεζες βοηθούν ώστε η πληρωμή και η εγγραφή να γίνουν ταυτόχρονα.

Αν δεν είστε στην Τουρκία

Μπορείτε να πουλήσετε με πληρεξούσιο. Συντάσσεται στο τουρκικό προξενείο ή σε τοπικό συμβολαιογράφο με apostille και τουρκική μετάφραση. Πρέπει να δίνει ρητά το δικαίωμα πώλησης του συγκεκριμένου ακινήτου και είσπραξης των χρημάτων. Δώστε το μόνο σε άνθρωπο που εμπιστεύεστε απόλυτα, ιδανικά σε δικηγόρο με σαφή σύμβαση.

Ο φόρος στην πώληση

Αν πουλήσετε το διαμέρισμα πριν περάσουν πέντε χρόνια από την αγορά, πληρώνετε φόρο υπεραξίας (değer artış kazancı vergisi) στο κέρδος. Πώς υπολογίζεται:

• το κέρδος είναι η διαφορά τιμής πώλησης και αγοράς, μείον τα έξοδα της συναλλαγής·

• αν οι τιμές παραγωγού (Yİ-ÜFE) αυξήθηκαν 10% ή περισσότερο όσο είχατε το ακίνητο, η τιμή αγοράς τιμαριθμοποιείται και το φορολογητέο κέρδος μειώνεται·

• για κέρδη του 2026 υπάρχει αφορολόγητο ποσό 150.000 λιρών·

• το υπόλοιπο φορολογείται προοδευτικά από 15% έως 40%, με δήλωση τον Μάρτιο του επόμενου έτους.

Αν το διαμέρισμα είναι δικό σας πάνω από πέντε χρόνια, ο φόρος αυτός δεν πληρώνεται. Αφορά και τους ξένους, ενώ οι συμβάσεις αποφυγής διπλής φορολογίας μπορεί να αλλάξουν την εικόνα, οπότε καλύτερα να τα υπολογίσετε με λογιστή πριν την πώληση.

Πώς μεταφέρονται τα χρήματα στο εξωτερικό

Οι μη κάτοικοι μπορούν κατά κανόνα να μεταφέρουν το προϊόν πώλησης ακινήτου στο εξωτερικό μέσω τουρκικής τράπεζας. Η τράπεζα μπορεί να ζητήσει έγγραφα για την πώληση και για το πώς ήρθαν τα χρήματα της αγοράς στην Τουρκία. Γι' αυτό κρατήστε τα αποδεικτικά του εμβάσματος από την αγορά: θα διευκολύνουν την έξοδο των χρημάτων στην πώληση.

Προσέξτε την ισοτιμία: αν η συναλλαγή είναι σε λίρες, η ισοτιμία μπορεί να αλλάξει από την υπογραφή ως τη μεταφορά. Συμφωνήστε με τον αγοραστή σε ποιο νόμισμα κλειδώνει η τιμή.

Συχνές ερωτήσεις

Πόσο κοστίζει η πώληση διαμερίσματος στην Τουρκία;

Ο πωλητής πληρώνει συνήθως 2% τέλος μεταβίβασης, μεσιτική αμοιβή αν υπάρχει μεσίτης, κόστος εκτίμησης και, αν πουλά πριν τα πέντε χρόνια, φόρο στο κέρδος.

Μπορώ να πουλήσω με ενοικιαστή μέσα;

Ναι. Η μίσθωση συνεχίζεται μετά την πώληση και ο νέος ιδιοκτήτης γίνεται εκμισθωτής.

Χρειάζομαι άδεια διαμονής για να πουλήσω;

Όχι, αρκούν διαβατήριο και φορολογικός αριθμός. Αν δεν είστε στην Τουρκία, πουλάτε με πληρεξούσιο.

Πόσο διαρκεί μια πώληση;

Η αναζήτηση αγοραστή παίρνει από λίγες εβδομάδες έως μερικούς μήνες, ανάλογα με τιμή και περιοχή. Η εγγραφή στο κτηματολόγιο, με έτοιμα έγγραφα, συνήθως λίγες μέρες.

Πουλήστε το διαμέρισμά σας μέσω Homeviona

Το Homeviona είναι πλατφόρμα για όσους ψάχνουν σπίτι στην Τουρκία και σε άλλες χώρες της Μεσογείου, σε πέντε γλώσσες. Δημοσιεύστε αγγελία πώλησης, προσθέστε φωτογραφίες, βίντεο και όλες τις λεπτομέρειες για τα έγγραφα, και οι αγοραστές θα σας γράψουν απευθείας.

Για να δείτε τον ανταγωνισμό, κοιτάξτε παρόμοιες προσφορές στην ενότητα «Αγορά». Κι αν δεν έχετε αποφασίσει αν θα πουλήσετε ή θα νοικιάσετε, διαβάστε τον οδηγό μας για τη μακροχρόνια ενοικίαση διαμερίσματος στην Τουρκία.

Συνοπτικά

• Ελέγξτε αν η πώληση μπλοκάρεται λόγω υπηκοότητας ή απαλλαγής ΦΠΑ.

• Ορίστε τιμή με βάση πραγματικές πωλήσεις, όχι ξένες αγγελίες.

• Το τέλος μεταβίβασης είναι 2% για πωλητή και 2% για αγοραστή, η μεσιτική αμοιβή συνήθως 2% συν ΦΠΑ.

• Πώληση πριν τα πέντε χρόνια σημαίνει φόρο υπεραξίας· το 2026 τα πρώτα 150.000 λίρες κέρδους είναι αφορολόγητα.

• Πληρωθείτε με έμβασμα την ημέρα της πώλησης και κρατήστε τα έγγραφα για τη μεταφορά στο εξωτερικό.