Νεόδμητο ή μεταπώληση στην Τουρκία: τι να επιλέξει ο ξένος αγοραστής το 2026

Σχεδόν όποιος σκοπεύει να αγοράσει διαμέρισμα στην Τουρκία, αργά ή γρήγορα διαλέγει ανάμεσα σε δύο επιλογές. Μπορεί να αγοράσει νεόδμητο από κατασκευαστή, με πισίνα, φύλαξη και δόσεις, αλλά μερικές φορές όταν το οικόπεδο είναι ακόμη σκάμμα. Ή μπορεί να πάρει έτοιμο διαμέρισμα από τη δευτερογενή αγορά, σε μια ζωντανή γειτονιά με γείτονες που μπορεί να γνωρίσει, αλλά σε κτίριο είκοσι ή τριάντα ετών.

Καθολική απάντηση δεν υπάρχει. Εξαρτάται από το γιατί αγοράζετε, πότε θέλετε να μετακομίσετε και πόσο είστε διατεθειμένοι να περιμένετε. Παρακάτω εξηγούμε πώς διαφέρουν οι δύο επιλογές, πόσο κοστίζουν τα έξοδα μεταβίβασης και πώς να μην κάνετε λάθος σε καμία από τις δύο.

Η διαφορά με λίγα λόγια

• Νεόδμητο: διαμέρισμα σε κτίριο υπό κατασκευή ή πρόσφατα ολοκληρωμένο, που αγοράζεται απευθείας από τον κατασκευαστή. Συνήθως μέρος συγκροτήματος με κοινόχρηστους χώρους και σύγχρονη διαρρύθμιση.

• Μεταπώληση: διαμέρισμα που είχε ήδη ιδιοκτήτη. Συνήθως το αγοράζετε από ιδιώτη και δεν πληρώνετε ΦΠΑ.

Οι ξένοι στην Τουρκία κοιτάζουν συχνότερα νέα συγκροτήματα δίπλα στη θάλασσα, γιατί τα γραφεία τα προωθούν πιο ενεργά και οι πωλητές μιλούν πολλές γλώσσες. Όμως η δευτερογενής αγορά είναι πολύ μεγαλύτερη και οι καλές ευκαιρίες βρίσκονται συχνά εκεί.

Νεόδμητο: υπέρ και κατά

Υπέρ

• Σύγχρονοι κανονισμοί. Τα κτίρια που χτίζονται σήμερα μελετώνται με τον αντισεισμικό κανονισμό του 2018, σε ισχύ από το 2019. Σοβαρό επιχείρημα σε μια χώρα όπου οι σεισμοί είναι κομμάτι της ζωής.

• Παροχές συγκροτήματος. Πισίνα, γυμναστήριο, παιδική χαρά, φύλαξη, στάθμευση. Μεγάλο πλεονέκτημα για οικογένειες και για ενοικίαση.

• Δόσεις. Πολλοί κατασκευαστές πουλούν με προκαταβολή και δόσεις μέχρι την παράδοση. Τα στεγαστικά σε λίρες είναι ακριβά, οπότε για πολλούς είναι ο μόνος τρόπος να μοιράσουν το κόστος.

• Επιλογή. Σε αρχικό στάδιο διαλέγετε όροφο, θέα και κάτοψη.

Κατά και κίνδυνοι

• Καθυστερήσεις. Η κατασκευή μπορεί να αργήσει, και μαζί της η μετακόμιση ή το εισόδημα από ενοίκιο.

• Ο κατασκευαστής. Μια εταιρεία μπορεί να χρεοκοπήσει ή να παγώσει το έργο. Γι' αυτό έχει τόση σημασία πώς συντάσσεται το συμβόλαιο (δείτε παρακάτω).

• Προσδοκίες και πραγματικότητα. Η απεικόνιση του φυλλαδίου και το τελικό κτίριο δεν είναι πάντα ίδια: υλικά, θέα, φινιρίσματα.

• ΦΠΑ. Πληρώνεται στην αγορά από κατασκευαστή, εκτός αν δικαιούστε απαλλαγή.

• Τίτλος. Μέχρι το κτίριο να πάρει άδεια κατοίκησης (iskân), ο τίτλος σας (tapu) θα είναι kat irtifakı, δηλαδή δικαίωμα σε μελλοντικό διαμέρισμα και όχι πλήρης κυριότητα.

• Άδεια περιοχή. Τα νέα συγκροτήματα χτίζονται συχνά στα περίχωρα, όπου μαγαζιά, σχολεία και συγκοινωνίες έρχονται αργότερα.

Μεταπώληση: υπέρ και κατά

Υπέρ

• Βλέπετε τι αγοράζετε. Το διαμέρισμα, το κτίριο, η είσοδος, οι γείτονες και η περιοχή υπάρχουν ήδη και μπορείτε να τα επισκεφθείτε οποιαδήποτε ώρα.

• Μετακομίζετε αμέσως μετά την αγορά.

• Χωρίς ΦΠΑ, αν ο πωλητής είναι ιδιώτης που δεν εμπορεύεται ακίνητα επαγγελματικά.

• Περιθώριο διαπραγμάτευσης. Με ιδιώτη παζαρεύεις πιο εύκολα απ' ό,τι με το γραφείο πωλήσεων ενός κατασκευαστή.

• Εμβαδόν και θέση. Τα παλαιότερα διαμερίσματα είναι συχνά μεγαλύτερα και τα κτίρια πιο κοντά στο κέντρο.

Κατά

• Ηλικία κτιρίου. Κτίρια πριν από το 2000, χωρίς ανεξάρτητη επίβλεψη και με παλιούς κανονισμούς, θέλουν ιδιαίτερα προσεκτικό έλεγχο.

• Ανακαίνιση. Υδραυλικά, ηλεκτρολογικά, κουφώματα και κλιματιστικά μπορεί να θέλουν χρήματα αμέσως μετά την αγορά.

• Λιγότερες παροχές. Μια απλή πολυκατοικία σπάνια έχει πισίνα και φύλαξη, αλλά και τα κοινόχρηστα (aidat) είναι χαμηλότερα.

• Χρέη και βάρη. Στο διαμέρισμα μπορεί να υπάρχει υποθήκη, κατάσχεση ή απλήρωτα κοινόχρηστα.

Πώς ο νόμος προστατεύει τον αγοραστή νεόδμητου

Αν αγοράζετε διαμέρισμα πριν ολοκληρωθεί το κτίριο και πληρώνετε προκαταβολικά, ο τουρκικός νόμος για την προστασία του καταναλωτή το θεωρεί «πώληση κατοικίας με προπληρωμή» (ön ödemeli konut satışı). Οι συναλλαγές αυτές έχουν δικούς τους κανόνες και αξίζει να τους γνωρίζετε πριν υπογράψετε:

1. Μορφή συμβολαίου. Το προσύμφωνο υπογράφεται σε συμβολαιογράφο και η συναλλαγή καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο. Ένα συμβόλαιο «σε επιστολόχαρτο του κατασκευαστή» χωρίς συμβολαιογράφο σχεδόν δεν σας προστατεύει.

2. Οικοδομική άδεια. Η πώληση με προπληρωμή επιτρέπεται μόνο αν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια (yapı ruhsatı).

3. 14 ημέρες υπαναχώρησης. Μέσα σε 14 ημέρες από την υπογραφή μπορείτε να υπαναχωρήσετε χωρίς αιτιολογία και χωρίς ποινή.

4. Καταγγελία εντός 24 μηνών. Και αργότερα ο αγοραστής μπορεί να λύσει τη σύμβαση, αλλά ο κατασκευαστής δικαιούται αποζημίωση: φόρους και τέλη συν ένα ποσοστό της τιμής που αυξάνεται με τον χρόνο, από 2% τους πρώτους τρεις μήνες έως 8%.

5. Μέγιστος χρόνος παράδοσης. Το διαμέρισμα παραδίδεται στην ημερομηνία του συμβολαίου και το αργότερο σε 48 μήνες.

6. Εγγυήσεις. Σε έργα 30 και πλέον κατοικιών ο κατασκευαστής πρέπει να εξασφαλίσει την ολοκλήρωση με ασφάλιση, τραπεζική εγγύηση ή άλλο εγκεκριμένο τρόπο.

7. Επιστροφή χρημάτων. Αν ο αγοραστής υπαναχωρήσει, τα χρήματα επιστρέφονται εντός 180 ημερών.

Ο βασικός κανόνας για αγορά «στα χαρτιά»: συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο και σημείωση στον τίτλο. Τότε ο κατασκευαστής δεν μπορεί να πουλήσει το ίδιο διαμέρισμα δεύτερη φορά και εσείς έχετε δικαιώματα που υπερασπίζεστε στο δικαστήριο.

ΦΠΑ: ποιος πληρώνει και πόσο

• Μεταπώληση από ιδιώτη: χωρίς ΦΠΑ. Ο αγοραστής πληρώνει μόνο το τέλος μεταβίβασης (κατά νόμο 2% της τιμής, άλλο 2% πληρώνει ο πωλητής) και έξοδα.

• Νεόδμητο από κατασκευαστή: με ΦΠΑ. Ο συντελεστής εξαρτάται από το εμβαδόν και την ημερομηνία της οικοδομικής άδειας. Για διαμερίσματα έως 150 m² είναι 1% αν η άδεια εκδόθηκε πριν από την 1η Απριλίου 2022 και 10% αν εκδόθηκε μετά. Για μεγαλύτερα ο συντελεστής φτάνει έως 20%.

Για τους ξένους υπάρχει απαλλαγή. Η πρώτη αγορά κατοικίας από κατασκευαστή απαλλάσσεται από ΦΠΑ αν ο αγοραστής δεν είναι κάτοικος Τουρκίας (μένει λιγότερο από έξι μήνες τον χρόνο). Ισχύουν και άλλοι όροι:

• τα χρήματα μεταφέρονται από το εξωτερικό σε ξένο νόμισμα: τουλάχιστον τα μισά πριν από το τιμολόγιο, τα υπόλοιπα μέσα σε έναν χρόνο·

• το διαμέρισμα δεν πωλείται για τρία χρόνια από την καταχώριση, αλλιώς πληρώνεται ο ΦΠΑ με τόκους.

Αν ζείτε ήδη στην Τουρκία με άδεια διαμονής πάνω από έξι μήνες, η απαλλαγή μάλλον δεν σας αφορά. Ελέγξτε το εκ των προτέρων με λογιστή.

Δόσεις και στεγαστικά

Τα επιτόκια στεγαστικών σε λίρες είναι υψηλά, και οι τράπεζες δανείζουν απρόθυμα τους ξένους και με αυστηρούς όρους. Γι' αυτό οι περισσότεροι ξένοι αγοράζουν με δικά τους χρήματα ή με δόσεις από τον κατασκευαστή.

Οι όροι διαφέρουν: συνήθως υπάρχει προκαταβολή και το υπόλοιπο εξοφλείται τμηματικά μέχρι την παράδοση. Ελέγξτε σε ποιο νόμισμα είναι κλειδωμένες οι δόσεις, τι γίνεται σε περίπτωση καθυστέρησης και αν το πρόγραμμα συνδέεται με τα στάδια κατασκευής. Όλα αυτά πρέπει να γράφονται στο συμβολαιογραφικό έγγραφο, όχι σε μηνύματα με τον πωλητή.

Πώς ελέγχετε ένα νεόδμητο

• Ο κατασκευαστής. Πόσα κτίρια έχει παραδώσει, αν στην ώρα τους, και πώς δείχνουν τα έργα του μετά από μερικά χρόνια. Αξίζει να επισκεφθείτε ένα παλαιότερο συγκρότημά του και να μιλήσετε με κατοίκους.

• Η οικοδομική άδεια και η εταιρεία επίβλεψης (yapı denetim) που ευθύνεται για τον ποιοτικό έλεγχο.

• Το συμβόλαιο: συμβολαιογράφος, σημείωση στον τίτλο, πρόγραμμα πληρωμών, ημερομηνία παράδοσης, ποινές καθυστέρησης, λίστα υλικών.

• Τα μελλοντικά κοινόχρηστα. Σε συγκροτήματα με πισίνα και φύλαξη είναι αισθητά υψηλότερα. Ρωτήστε τι πληρώνουν οι κάτοικοι σε ολοκληρωμένα έργα του ίδιου κατασκευαστή.

Πώς ελέγχετε μια μεταπώληση

• Ο τίτλος (tapu): ιδιοκτήτης, είδος τίτλου, βάρη.

• Iskân: αν το κτίριο έχει άδεια κατοίκησης.

• Χρέη: κοινόχρηστα, λογαριασμοί, φόρος ακινήτου.

• Έτος κατασκευής και κατάσταση: καλύτερα κτίρια μετά το 2000, όταν η επίβλεψη έγινε υποχρεωτική, και ακόμη καλύτερα μετά το 2007. Ρωγμές σε κολόνες, υγρασία στο υπόγειο ή μετασκευασμένο ισόγειο είναι λόγος να φύγετε ή να καλέσετε μηχανικό.

• Το πραγματικό εμβαδόν και αν το διαμέρισμα αντιστοιχεί στα σχέδια.

Όλη τη διαδικασία, τα έγγραφα και τα έξοδα τα αναλύουμε στον οδηγό μας για το πώς αγοράζει ένας ξένος ακίνητο στην Τουρκία.

Τι να επιλέξετε

• Μετακομίζετε και θέλετε να μείνετε αμέσως: έτοιμο σπίτι, μεταπώληση ή ήδη παραδοθέν νεόδμητο.

• Αγοράζετε για ενοικίαση: τα διαμερίσματα σε συγκροτήματα με πισίνα έχουν ζήτηση, αλλά τα υψηλά κοινόχρηστα τρώνε μέρος του εισοδήματος. Υπολογίστε τα πρώτα.

• Θέλετε να επενδύσετε νωρίς: διαμέρισμα «στα χαρτιά» με δόσεις από κατασκευαστή με καλό ιστορικό. Ο κίνδυνος είναι μεγαλύτερος από ένα έτοιμο σπίτι και πρέπει να είστε προετοιμασμένοι.

• Περιορισμένος προϋπολογισμός: η μεταπώληση σε ζωντανή γειτονιά δίνει συχνά περισσότερα τετραγωνικά για τα ίδια χρήματα.

• Χρειάζεστε άδεια διαμονής ή υπηκοότητα: δεν μετράει το στάδιο κατασκευής αλλά η εκτιμώμενη αξία και οι όροι. Περισσότερα στο άρθρο μας για άδεια διαμονής και υπηκοότητα μέσω ακινήτου.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί ένας ξένος να αγοράσει διαμέρισμα «στα χαρτιά»;

Ναι, δεν υπάρχουν περιορισμοί. Σημασία έχουν το συμβόλαιο σε συμβολαιογράφο και η σημείωση στον τίτλο, καθώς και ο έλεγχος της οικοδομικής άδειας και του κατασκευαστή.

Πληρώνεται ΦΠΑ στη μεταπώληση;

Όχι, αν ο πωλητής είναι ιδιώτης. Το τέλος μεταβίβασης και τα έξοδα πληρώνονται κανονικά.

Μπορώ να ακυρώσω αγορά νεόδμητου;

Ναι. Τις πρώτες 14 ημέρες χωρίς ποινή, αργότερα και εντός 24 μηνών με αποζημίωση στον κατασκευαστή, εντός των ορίων του νόμου.

Τι κοστίζει περισσότερο στη συντήρηση;

Συνήθως το νεόδμητο σε συγκρότημα: τα κοινόχρηστα είναι υψηλότερα λόγω πισίνας, φύλαξης και πρασίνου. Περισσότερα για τις τακτικές πληρωμές στο άρθρο μας για τα έξοδα ιδιοκτήτη διαμερίσματος στην Τουρκία.

Νεόδμητα και μεταπωλήσεις στο Homeviona

Στην ενότητα «Αγορά» θα βρείτε διαμερίσματα, σπίτια και βίλες στην Τουρκία και σε άλλες χώρες της Μεσογείου. Συγκρίνετε τιμές, δείτε τα ακίνητα στον χάρτη και γράψτε απευθείας στους πωλητές.

Αν είστε κατασκευαστής ή πουλάτε διαμέρισμα, δημοσιεύστε αγγελία στο Homeviona. Αναφέρετε το στάδιο κατασκευής, το είδος του tapu, αν υπάρχει iskân και τους όρους των δόσεων: αυτά ρωτούν πρώτα οι ξένοι αγοραστές.

Συνοπτικά

• Το νεόδμητο προσφέρει σύγχρονους κανονισμούς, παροχές και δόσεις, αλλά έχει κινδύνους καθυστέρησης και κατασκευαστή.

• Η μεταπώληση σημαίνει έτοιμο σπίτι χωρίς ΦΠΑ και με διαπραγμάτευση, αλλά θέτει ερωτήματα για την ηλικία και την κατάσταση του κτιρίου.

• Η αγορά «στα χαρτιά» προστατεύεται από τον νόμο μόνο αν το συμβόλαιο γίνει σε συμβολαιογράφο.

• Οι ξένοι που δεν ζουν στην Τουρκία μπορεί να απαλλαγούν από ΦΠΑ στην πρώτη αγορά από κατασκευαστή.

• Επιλέξτε με βάση τον στόχο: άμεση εγκατάσταση, ενοικίαση, επένδυση ή άδεια διαμονής.