Как иностранцу продать квартиру в Турции: налоги, документы и перевод денег

Купить квартиру в Турции иностранцу довольно просто. Продать её бывает сложнее: нужно правильно назначить цену, найти покупателя, собрать документы, посчитать налоги и понять, как вывести деньги из страны. Особенно если вы живёте не в Турции.

Разбираем продажу по шагам — от оценки до момента, когда деньги оказываются на вашем счёте.

Шаг 1. Проверьте, можно ли продавать прямо сейчас

Прежде чем выставлять квартиру, проверьте три ограничения:

• Гражданство через недвижимость. Если вы получили турецкое гражданство за покупку жилья, в тапу стоит запись о том, что объект нельзя продавать три года. Раньше этого срока продажа заблокирована.

• Льгота по НДС. Если вы купили новостройку без НДС как нерезидент, квартиру нельзя продавать три года, иначе придётся заплатить НДС с пенями. Об этой льготе мы писали в статье «Новостройка или вторичка в Турции».

• Обременения. Ипотеку, арест или другие записи в тапу нужно снять до сделки.

Шаг 2. Определите цену

Цена — главная причина, по которой квартиры месяцами висят без звонков. Посмотрите, за сколько продаются похожие квартиры в вашем доме и районе, а не только за сколько их предлагают. Хорошая отправная точка — отчёт об оценке у лицензированного оценщика. Если покупатель иностранец, такой отчёт всё равно понадобится для сделки.

Учтите сезонность: на побережье покупателей больше весной и осенью, когда люди приезжают смотреть жильё.

Шаг 3. Подготовьте квартиру

• Сделайте мелкий ремонт: подкрасьте стены, почините краны, замените перегоревшие лампы.

• Уберите лишние вещи. Чем меньше личного, тем легче покупателю представить там себя.

• Если квартира сдаётся, договоритесь с арендатором о показах. Помните, что новый собственник получит квартиру вместе с действующим договором аренды.

• Сделайте хорошие фото при дневном свете и короткое видео: большая часть покупателей-иностранцев сначала смотрит квартиру дистанционно.

Шаг 4. Разместите объявление

С 2026 года объявления о продаже жилья на турецких порталах, как и объявления об аренде, проходят проверку в системе EİDS через e-Devlet. Собственник подтверждает объявление сам, а агент должен иметь разрешение на работу с недвижимостью и договор с владельцем.

Агентская комиссия при продаже по закону ограничена: обычно это по 2% от цены с продавца и с покупателя плюс НДС. Если работаете с агентом, подпишите с ним письменный договор с точной суммой комиссии и сроком.

Если ваш покупатель скорее иностранец, размещайте объявление там, где его увидят иностранцы, и на их языках. Обязательно укажите тип тапу, наличие iskân, год постройки, размер aidat и подходит ли квартира для ВНЖ или гражданства.

Шаг 5. Соберите документы

• тапу и удостоверение личности или паспорт;

• налоговый номер;

• действующий полис DASK;

• подтверждение, что налог на недвижимость оплачен;

• отчёт об оценке, если покупатель иностранец;

• справка об отсутствии долгов по aidat — её стоит попросить у управляющего;

• присяжный переводчик, если вы или покупатель не говорите по-турецки: без него подписание в кадастре не проведут.

Шаг 6. Сделка в кадастре

Право собственности переходит в кадастровом управлении (tapu müdürlüğü). Заявку подают заранее, а в назначенный день продавец и покупатель подписывают документы и оплачивают сборы.

Налог на регистрацию (tapu harcı) по закону составляет 4% от цены сделки: по 2% платят продавец и покупатель. Цена в тапу не должна быть ниже стоимости для налога на недвижимость и, если покупатель иностранец, ниже оценочной стоимости. Указывать сумму меньше реальной рискованно для обеих сторон.

Деньги лучше получать банковским переводом в день сделки, а не наличными и не «потом». Многие банки помогают организовать расчёт так, чтобы перевод и регистрация прошли одновременно.

Если вы не в Турции

Продать квартиру можно по доверенности. Её оформляют в турецком консульстве или у местного нотариуса с апостилем и переводом на турецкий. В доверенности должно быть прямо указано право продать конкретный объект и получить деньги. Выдавайте её только человеку, которому полностью доверяете, — лучше юристу с понятным договором.

Налог при продаже

Если вы продаёте квартиру раньше, чем через пять лет после покупки, с прибыли нужно заплатить налог на прирост стоимости (değer artış kazancı vergisi). Как он считается:

• прибыль — это разница между ценой продажи и ценой покупки за вычетом расходов на сделку;

• если цены производителей (Yİ-ÜFE) за время владения выросли на 10% и больше, цену покупки индексируют, и налогооблагаемая прибыль уменьшается;

• для прибыли, полученной в 2026 году, есть необлагаемая сумма — 150 000 лир;

• остаток облагается по прогрессивной шкале от 15 до 40%, декларация подаётся в марте следующего года.

Если квартира принадлежит вам больше пяти лет, этот налог не платится. Налог касается и иностранцев, а с учётом соглашений об избежании двойного налогообложения ситуация может отличаться, поэтому лучше посчитать всё с бухгалтером до сделки.

Как перевести деньги за границу

Нерезиденты, как правило, могут перевести деньги от продажи недвижимости за границу через турецкий банк. Банк может попросить документы о сделке и о том, как деньги на покупку попали в Турцию. Поэтому сохраняйте подтверждения перевода при покупке: они упростят вывод денег при продаже.

Помните о курсе: если сделка в лирах, за время между подписанием и переводом курс может измениться. Обсудите с покупателем, в какой валюте фиксируется цена.

Частые вопросы

Сколько стоит продать квартиру в Турции?

Обычно продавец платит 2% налога на регистрацию, комиссию агента, если работает с ним, расходы на оценку и, при продаже раньше пяти лет, налог с прибыли.

Можно ли продать квартиру с арендатором?

Да. Договор аренды при продаже сохраняется, и новый собственник становится арендодателем.

Нужен ли ВНЖ, чтобы продать квартиру?

Нет, достаточно паспорта и налогового номера. Если вы не в Турции, можно продать по доверенности.

Сколько длится продажа?

Поиск покупателя — от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от цены и района. Сама регистрация в кадастре после подготовки документов занимает обычно несколько дней.

Продайте квартиру через Homeviona

Homeviona — площадка для тех, кто ищет жильё в Турции и других странах Средиземноморья, на пяти языках. Разместите объявление о продаже, добавьте фото, видео и все детали о документах, и покупатели напишут вам напрямую.

Чтобы оценить конкуренцию, посмотрите похожие предложения в разделе «Купить». А если вы пока не решили, продавать или сдавать, прочитайте наше руководство о том, как сдать квартиру в Турции надолго.

Коротко

• Проверьте, нет ли запрета на продажу из-за гражданства или льготы по НДС.

• Назначьте цену по реальным сделкам, а не по чужим объявлениям.

• Налог на регистрацию — по 2% с продавца и покупателя, комиссия агента — обычно 2% плюс НДС.

• При продаже раньше пяти лет платится налог на прирост стоимости; в 2026 году не облагаются первые 150 000 лир прибыли.

• Деньги получайте переводом в день сделки и сохраняйте документы для вывода за границу.