Kako stranac prodaje stan u Turskoj: porezi, dokumenta i prenos novca

Strancu je kupovina stana u Turskoj prilično jednostavna. Prodaja ume da bude teža: treba odrediti pravu cenu, naći kupca, skupiti dokumenta, izračunati poreze i shvatiti kako izneti novac iz zemlje. Naročito ako ne živite u Turskoj.

Objašnjavamo prodaju korak po korak, od procene do trenutka kada novac stigne na vaš račun.

Korak 1. Proverite možete li da prodate odmah

Pre nego što stan stavite u oglas, proverite tri ograničenja:

• Državljanstvo kroz nekretninu. Ako ste tursko državljanstvo dobili kupovinom stana, u tapuu postoji zabeležba da se nekretnina ne sme prodati tri godine. Pre isteka tog roka prodaja je blokirana.

• Oslobođenje od PDV-a. Ako ste novogradnju kupili bez PDV-a kao nerezident, ne smete je prodati tri godine, inače plaćate PDV sa kamatom. O tome smo pisali u tekstu „Novogradnja ili starogradnja u Turskoj“.

• Tereti. Hipoteka, zabrana ili drugi upisi u tapuu moraju se ukloniti pre prodaje.

Korak 2. Odredite cenu

Cena je glavni razlog zbog kog stanovi mesecima stoje bez poziva. Gledajte za koliko se slični stanovi u vašoj zgradi i kraju zaista prodaju, a ne samo za koliko se nude. Dobra polazna tačka je izveštaj licenciranog procenitelja. Ako je kupac stranac, takav izveštaj će ionako biti potreban.

Računajte na sezonu: na obali je više kupaca u proleće i jesen, kada ljudi dolaze da razgledaju stanove.

Korak 3. Pripremite stan

• Uradite sitne popravke: osvežite zidove, popravite slavine, zamenite pregorele sijalice.

• Sklonite višak stvari. Što manje ličnog, kupcu je lakše da zamisli sebe u tom prostoru.

• Ako je stan izdat, dogovorite razgledanja sa zakupcem. Imajte na umu da novi vlasnik preuzima stan zajedno sa važećim ugovorom o zakupu.

• Napravite dobre fotografije na dnevnom svetlu i kratak video: većina stranih kupaca stan najpre gleda na daljinu.

Korak 4. Objavite oglas

Od 2026. oglasi o prodaji stanova na turskim portalima, kao i oglasi o zakupu, proveravaju se u sistemu EİDS preko e-Devleta. Vlasnik sam potvrđuje oglas, a agent mora imati dozvolu za promet nekretninama i ugovor sa vlasnikom.

Provizija agencije pri prodaji je zakonom ograničena: obično po 2% od cene od prodavca i od kupca, plus PDV. Ako radite sa agentom, potpišite pisani ugovor sa tačnim iznosom provizije i rokom.

Ako vam je kupac verovatno stranac, objavite oglas tamo gde će ga stranci videti i na njihovim jezicima. Obavezno navedite vrstu tapua, da li postoji iskân, godinu gradnje, iznos aidata i da li je stan pogodan za boravak ili državljanstvo.

Korak 5. Skupite dokumenta

• tapu i lična karta ili pasoš;

• poreski broj;

• važeća polisa DASK;

• potvrda da je porez na imovinu plaćen;

• izveštaj o proceni, ako je kupac stranac;

• potvrda da nema duga za aidat, koju možete tražiti od upravnika;

• sudski tumač, ako vi ili kupac ne govorite turski: bez njega potpisivanje u katastru neće biti obavljeno.

Korak 6. Prenos u katastru

Vlasništvo se prenosi u katastarskoj službi (tapu müdürlüğü). Zahtev se podnosi unapred, a zakazanog dana prodavac i kupac potpisuju dokumenta i plaćaju takse.

Taksa za prenos (tapu harcı) po zakonu iznosi 4% od cene: po 2% plaćaju prodavac i kupac. Cena u tapuu ne sme biti niža od vrednosti za porez na imovinu, a ako je kupac stranac, ni od procenjene vrednosti. Upisivanje manjeg iznosa od stvarnog rizično je za obe strane.

Novac je najbolje primiti bankovnim transferom na dan prodaje, a ne u gotovini i ne „kasnije“. Mnoge banke pomažu da se uplata i upis obave istovremeno.

Ako niste u Turskoj

Stan se može prodati preko punomoćja. Ono se sastavlja u turskom konzulatu ili kod lokalnog notara sa apostilom i prevodom na turski. U punomoćju mora izričito stajati pravo da se proda konkretna nekretnina i primi novac. Dajte ga samo osobi kojoj potpuno verujete, najbolje advokatu sa jasnim ugovorom.

Porez pri prodaji

Ako stan prodate pre isteka pet godina od kupovine, na dobit se plaća porez na kapitalnu dobit (değer artış kazancı vergisi). Kako se računa:

• dobit je razlika između prodajne i kupovne cene, umanjena za troškove posla;

• ako su cene proizvođača (Yİ-ÜFE) tokom vlasništva porasle 10% ili više, kupovna cena se indeksira i oporeziva dobit se smanjuje;

• za dobit ostvarenu 2026. postoji neoporezivi iznos od 150.000 lira;

• ostatak se oporezuje progresivno od 15 do 40%, a prijava se podnosi u martu sledeće godine.

Ako je stan vaš duže od pet godina, ovaj porez se ne plaća. Odnosi se i na strance, a ugovori o izbegavanju dvostrukog oporezivanja mogu promeniti sliku, pa je najbolje sve izračunati sa knjigovođom pre prodaje.

Kako preneti novac u inostranstvo

Nerezidenti po pravilu mogu novac od prodaje nekretnine preneti u inostranstvo preko turske banke. Banka može tražiti dokumenta o prodaji i o tome kako je novac za kupovinu ušao u Tursku. Zato čuvajte potvrde o transferu iz vremena kupovine: olakšaće iznošenje novca pri prodaji.

Pazite na kurs: ako je posao u lirama, kurs se može promeniti između potpisivanja i transfera. Dogovorite sa kupcem u kojoj valuti se cena fiksira.

Česta pitanja

Koliko košta prodaja stana u Turskoj?

Prodavac obično plaća 2% takse za prenos, proviziju agenta ako radi sa njim, troškove procene i, pri prodaji pre pet godina, porez na dobit.

Može li se prodati stan sa zakupcem?

Da. Ugovor o zakupu ostaje na snazi i novi vlasnik postaje zakupodavac.

Treba li boravišna dozvola za prodaju?

Ne, dovoljni su pasoš i poreski broj. Ako niste u Turskoj, možete prodati preko punomoćja.

Koliko traje prodaja?

Traženje kupca traje od nekoliko nedelja do nekoliko meseci, zavisno od cene i lokacije. Sam upis u katastru, kada su dokumenta spremna, obično traje nekoliko dana.

Prodajte stan preko Homeviona

Homeviona je platforma za one koji traže dom u Turskoj i drugim mediteranskim zemljama, na pet jezika. Objavite oglas o prodaji, dodajte fotografije, video i sve detalje o dokumentima, a kupci će vam pisati direktno.

Da biste procenili konkurenciju, pogledajte slične ponude u odeljku „Kupovina“. A ako još niste odlučili da li da prodate ili izdate, pročitajte naš vodič o dugoročnom izdavanju stana u Turskoj.

Ukratko

• Proverite da li je prodaja blokirana zbog državljanstva ili oslobođenja od PDV-a.

• Cenu određujte po stvarnim prodajama, a ne po tuđim oglasima.

• Taksa za prenos je po 2% za prodavca i kupca, a provizija agenta obično 2% plus PDV.

• Pri prodaji pre pet godina plaća se porez na kapitalnu dobit; 2026. prvih 150.000 lira dobiti je neoporezivo.

• Novac primite transferom na dan prodaje i čuvajte dokumenta za iznošenje u inostranstvo.