Yabancı Olarak Türkiye'de Ev Nasıl Satılır: Vergiler, Belgeler ve Para Transferi

Türkiye'de yabancı birinin daire alması oldukça kolaydır. Satmak ise daha zor olabilir: doğru fiyatı belirlemek, alıcı bulmak, belgeleri toplamak, vergileri hesaplamak ve parayı ülkeden nasıl çıkaracağınızı bilmek gerekir. Özellikle Türkiye'de yaşamıyorsanız.

Satışı ekspertizden paranın hesabınıza geçtiği ana kadar adım adım anlatıyoruz.

1. adım: Şu anda satıp satamayacağınızı kontrol edin

Daireyi ilana koymadan önce üç kısıtlamaya bakın:

• Gayrimenkulle vatandaşlık. Türk vatandaşlığını konut alarak edindiyseniz tapuda mülkün üç yıl satılmayacağına dair şerh bulunur. Bu süre dolmadan satış yapılamaz.

• KDV istisnası. Yerleşik olmayan biri olarak sıfır daireyi KDV'siz aldıysanız, üç yıl dolmadan satarsanız KDV'yi gecikme faiziyle ödemeniz gerekir. Bu istisnayı "Türkiye'de sıfır mı, ikinci el mi?" yazımızda anlattık.

• Şerhler. İpotek, haciz ya da tapudaki başka kayıtlar satıştan önce kaldırılmalıdır.

2. adım: Fiyatı belirleyin

Dairelerin aylarca telefon almadan beklemesinin baş nedeni fiyattır. Binanızdaki ve bölgenizdeki benzer dairelerin kaça ilana konduğuna değil, kaça satıldığına bakın. Lisanslı bir değerleme uzmanının ekspertiz raporu iyi bir başlangıç noktasıdır. Alıcı yabancıysa bu rapor işlem için zaten gerekecek.

Mevsimselliği hesaba katın: kıyıda alıcılar daha çok ilkbahar ve sonbaharda, ev bakmaya geldiklerinde olur.

3. adım: Daireyi hazırlayın

• Küçük onarımları yapın: duvarları boyayın, muslukları tamir edin, yanmayan ampulleri değiştirin.

• Fazla eşyaları kaldırın. Kişisel eşya ne kadar az olursa alıcı kendini orada o kadar kolay hayal eder.

• Daire kiradaysa gösterimleri kiracıyla planlayın. Yeni malikin daireyi mevcut kira sözleşmesiyle birlikte devraldığını unutmayın.

• Gün ışığında iyi fotoğraflar ve kısa bir video çekin: yabancı alıcıların çoğu daireye önce uzaktan bakar.

4. adım: İlan verin

2026'dan itibaren Türk portallarındaki satılık konut ilanları da kiralık ilanlar gibi e-Devlet üzerinden EİDS sistemiyle doğrulanıyor. Malik ilanı kendisi onaylar; emlak danışmanının ise yetki belgesi ve malikle sözleşmesi olması gerekir.

Satışta emlak komisyonu yasal olarak sınırlıdır: genellikle satıcıdan ve alıcıdan bedelin yüzde 2'si artı KDV. Emlak danışmanıyla çalışıyorsanız komisyon tutarını ve süreyi açıkça yazan bir yetki sözleşmesi imzalayın.

Alıcınız büyük ihtimalle yabancıysa ilanı yabancıların göreceği yerlerde ve onların dillerinde yayımlayın. Tapu türünü, iskân durumunu, yapım yılını, aidatı ve dairenin ikamet ya da vatandaşlığa uygun olup olmadığını mutlaka belirtin.

5. adım: Belgeleri toplayın

• tapu ve kimlik kartı ya da pasaport;

• vergi numarası;

• geçerli DASK poliçesi;

• emlak vergisinin ödendiğini gösteren belge;

• alıcı yabancıysa değerleme raporu;

• aidat borcu olmadığına dair yazı; yöneticiden isteyebilirsiniz;

• siz ya da alıcı Türkçe bilmiyorsanız yeminli tercüman: o olmadan tapuda imza yapılmaz.

6. adım: Tapuda devir

Mülkiyet tapu müdürlüğünde devredilir. Başvuru önceden yapılır; belirlenen gün satıcı ve alıcı belgeleri imzalar ve harçları öder.

Tapu harcı kanunen satış bedelinin yüzde 4'üdür: yüzde 2'sini satıcı, yüzde 2'sini alıcı öder. Tapudaki bedel emlak vergi değerinden ve alıcı yabancıysa ekspertiz değerinden düşük olmamalıdır. Gerçek bedelden düşük beyan iki taraf için de risklidir.

Parayı satış günü havaleyle almak en iyisi; nakit ya da "sonra" değil. Pek çok banka, havale ile tescilin aynı anda gerçekleşmesi için yardımcı olur.

Türkiye'de değilseniz

Daireyi vekaletnameyle satabilirsiniz. Vekaletname Türk konsolosluğunda ya da yerel bir noterde apostil ve Türkçe tercümeyle düzenlenir. Belirli taşınmazı satma ve bedeli tahsil etme yetkisi açıkça yazmalıdır. Yalnızca tamamen güvendiğiniz birine, tercihen açık bir sözleşmeyle bir avukata verin.

Satışta vergi

Daireyi aldıktan sonraki beş yıl içinde satarsanız kazanç üzerinden değer artış kazancı vergisi ödemeniz gerekir. Nasıl hesaplanır:

• kazanç, satış bedeli ile alış bedeli arasındaki farktan işlem masrafları düşülerek bulunur;

• elde tutma süresinde Yİ-ÜFE yüzde 10 veya daha fazla arttıysa alış bedeli endekslenir ve vergiye tabi kazanç azalır;

• 2026'da elde edilen kazançlar için 150.000 liralık istisna var;

• kalan kısım yüzde 15 ile 40 arasındaki artan oranlı tarifeyle vergilendirilir; beyanname ertesi yılın Mart ayında verilir.

Daire beş yıldan uzun süredir sizinse bu vergi ödenmez. Vergi yabancılar için de geçerli; çifte vergilendirmeyi önleme anlaşmaları durumu değiştirebilir, bu yüzden hesabı satıştan önce bir mali müşavirle yapmak en doğrusu.

Para yurt dışına nasıl transfer edilir

Yerleşik olmayanlar kural olarak gayrimenkul satış bedelini bir Türk bankası aracılığıyla yurt dışına transfer edebilir. Banka satışla ve alım parasının Türkiye'ye nasıl geldiğiyle ilgili belgeler isteyebilir. Bu yüzden alırken yaptığınız transferin belgelerini saklayın: satarken parayı çıkarmanızı kolaylaştırır.

Kuru unutmayın: işlem TL ise imza ile transfer arasında kur değişebilir. Fiyatın hangi para biriminde sabitleneceğini alıcıyla konuşun.

Sık sorulan sorular

Türkiye'de daire satmanın maliyeti ne?

Satıcı genellikle yüzde 2 tapu harcı, varsa emlak komisyonu, ekspertiz masrafı ve beş yıldan önce satıyorsa kazanç vergisi öder.

Kiracılı daire satılabilir mi?

Evet. Kira sözleşmesi satıştan sonra da devam eder ve yeni malik kiraya veren olur.

Satmak için ikamet izni gerekir mi?

Hayır, pasaport ve vergi numarası yeterli. Türkiye'de değilseniz vekaletnameyle satabilirsiniz.

Satış ne kadar sürer?

Alıcı bulmak fiyata ve bölgeye göre birkaç haftadan birkaç aya kadar sürer. Belgeler hazırsa tapudaki tescil genellikle birkaç gün alır.

Dairenizi Homeviona ile satın

Homeviona, Türkiye'de ve diğer Akdeniz ülkelerinde ev arayanlar için beş dilde hizmet veren bir platform. Satılık ilan verin, fotoğraf, video ve belgelerle ilgili tüm ayrıntıları ekleyin; alıcılar size doğrudan yazsın.

Rekabeti görmek için satılık bölümündeki benzer ilanlara bakın. Satmak mı kiraya vermek mi konusunda henüz karar vermediyseniz Türkiye'de daireyi uzun dönem kiraya verme rehberimizi okuyun.

Kısaca

• Vatandaşlık ya da KDV istisnası nedeniyle satış yasağı olup olmadığını kontrol edin.

• Fiyatı başkalarının ilanlarına göre değil, gerçek satışlara göre belirleyin.

• Tapu harcı satıcı ve alıcı için yüzde 2'şer, emlak komisyonu genellikle yüzde 2 artı KDV.

• Beş yıldan önce satışta değer artış kazancı vergisi var; 2026'da kazancın ilk 150.000 lirası vergisiz.

• Parayı satış günü havaleyle alın, yurt dışına transfer için belgeleri saklayın.