Novogradnja ili starogradnja u Turskoj: šta da izabere strani kupac 2026

Gotovo svako ko planira da kupi stan u Turskoj pre ili kasnije bira između dve opcije. Možete kupiti novogradnju od investitora, sa bazenom, obezbeđenjem i plaćanjem na rate, ali ponekad dok je gradilište još jama u zemlji. Ili možete kupiti gotov stan na sekundarnom tržištu, u naselju koje već živi i sa komšijama koje možete upoznati, ali u zgradi staroj dvadeset ili trideset godina.

Univerzalnog odgovora nema. Sve zavisi od toga zašto kupujete, kada želite da se uselite i koliko ste spremni da čekate. U nastavku objašnjavamo po čemu se ove opcije razlikuju, koliko koštaju papiri i kako da ne pogrešite ni sa jednom od njih.

Razlika ukratko

• Novogradnja: stan u zgradi koja se gradi ili je nedavno završena, kupljen direktno od investitora. Obično je deo kompleksa sa sadržajima i modernim rasporedom.

• Starogradnja: stan koji je već imao vlasnika. Najčešće ga kupujete od fizičkog lica i PDV se ne plaća.

Stranci u Turskoj češće gledaju nove komplekse uz more, jer ih agencije aktivnije reklamiraju, a prodajni timovi govore više jezika. Ali sekundarno tržište je mnogo veće i dobre prilike se često nalaze upravo tamo.

Novogradnja: prednosti i mane

Prednosti

• Savremeni propisi. Zgrade koje se danas grade projektuju se po seizmičkom pravilniku iz 2018, koji važi od 2019. To je ozbiljan argument u zemlji u kojoj su zemljotresi deo života.

• Sadržaji kompleksa. Bazen, teretana, igralište, obezbeđenje, parking. Veliki plus za porodice i za izdavanje.

• Plaćanje na rate. Mnogi investitori prodaju uz učešće i rate do završetka gradnje. Krediti u lirama su u Turskoj skupi, pa je za mnoge ovo jedini način da raspodele trošak.

• Izbor. U ranoj fazi možete izabrati sprat, pogled i raspored.

Mane i rizici

• Kašnjenja. Gradnja može da se oduži, a sa njom i useljenje ili prihod od izdavanja.

• Investitor. Firma može da bankrotira ili zamrzne projekat. Zato je toliko važno kako je ugovor sastavljen (više o tome u nastavku).

• Očekivanja i stvarnost. Vizuelizacija iz brošure i gotova zgrada nisu uvek isto: materijali, pogled, završni radovi.

• PDV. Plaća se pri kupovini od investitora, osim ako imate pravo na oslobođenje.

• Vlasnički list. Dok zgrada ne dobije upotrebnu dozvolu (iskân), vaš tapu će biti kat irtifakı, odnosno pravo na budući stan, a ne puno vlasništvo.

• Prazan kraj. Novi kompleksi se često grade na periferiji, gde prodavnice, škole i prevoz stižu kasnije.

Starogradnja: prednosti i mane

Prednosti

• Vidite šta kupujete. Stan, zgrada, ulaz, komšije i kraj već postoje i možete ih obići u bilo koje doba dana.

• Možete se useliti odmah posle kupovine.

• Nema PDV-a ako je prodavac fizičko lice koje se ne bavi prometom nekretnina kao poslom.

• Prostor za pregovore. Sa privatnim vlasnikom se lakše cenkati nego sa prodajnim odeljenjem investitora.

• Kvadratura i lokacija. Stariji stanovi su često prostraniji, a zgrade bliže centru.

Mane

• Starost zgrade. Zgrade građene pre 2000. godine, bez nezavisnog nadzora i po starim propisima, zahtevaju posebno pažljivu proveru.

• Renoviranje. Vodovod, struja, prozori i klima-uređaji mogu tražiti ulaganje odmah posle kupovine.

• Skromniji sadržaji. Obična stambena zgrada retko ima bazen i obezbeđenje, ali je i naknada za održavanje (aidat) niža.

• Dugovi i tereti. Na stanu može postojati hipoteka, zabrana ili neplaćen aidat.

Kako zakon štiti kupca novogradnje

Ako kupujete stan pre nego što je zgrada završena i plaćate unapred, turski zakon o zaštiti potrošača to smatra „prodajom stana uz avansno plaćanje" (ön ödemeli konut satışı). Za takve poslove važe posebna pravila i dobro je znati ih pre potpisivanja:

1. Forma ugovora. Predugovor se zaključuje kod notara, a posao se upisuje u katastar. Ugovor „na memorandumu investitora" bez notara vas gotovo uopšte ne štiti.

2. Građevinska dozvola. Stanovi se mogu prodavati unapred samo ako postoji građevinska dozvola (yapı ruhsatı).

3. 14 dana za odustanak. U roku od 14 dana od potpisivanja možete odustati bez obrazloženja i bez kazne.

4. Raskid u roku od 24 meseca. Kupac i kasnije može da raskine ugovor, ali investitor može zadržati naknadu: poreze i takse plus procenat od cene koji raste s vremenom, od 2% u prva tri meseca do 8%.

5. Najduži rok predaje. Stan mora biti predat u roku iz ugovora, a najkasnije za 48 meseci.

6. Garancije. Kod projekata od 30 i više stanova investitor mora da obezbedi završetak gradnje osiguranjem, bankarskom garancijom ili drugim odobrenim načinom.

7. Povraćaj novca. Ako kupac odustane, novac mora biti vraćen u roku od 180 dana.

Glavno pravilo kupovine u izgradnji: ugovor kod notara i zabeležba u tapuu. Tada investitor ne može da proda isti stan dva puta, a vi imate prava koja možete da branite na sudu.

PDV: ko plaća i koliko

• Starogradnja od fizičkog lica: bez PDV-a. Kupac plaća samo taksu za prenos vlasništva (po zakonu 2% od cene, još 2% plaća prodavac) i troškove.

• Novogradnja od investitora: sa PDV-om. Stopa zavisi od površine stana i datuma građevinske dozvole. Za stanove do 150 m² iznosi 1% ako je dozvola izdata pre 1. aprila 2022, a 10% ako je kasnije. Za veće stanove stopa je viša, do 20%.

Za strance postoji olakšica. Prva kupovina stana od investitora oslobođena je PDV-a ako kupac nije rezident Turske (u zemlji provodi manje od šest meseci godišnje). Važe i drugi uslovi:

• novac se prenosi iz inostranstva u stranoj valuti: najmanje polovina pre izdavanja fakture, ostatak u roku od godinu dana;

• stan se ne sme prodati tri godine od upisa, inače se PDV plaća sa kamatom.

Ako već živite u Turskoj sa boravišnom dozvolom duže od pola godine, olakšica se na vas najverovatnije ne odnosi. To unapred proverite sa knjigovođom.

Rate i krediti

Kamate na stambene kredite u lirama su u Turskoj visoke, a banke nerado odobravaju kredite strancima i to pod strogim uslovima. Zato većina stranaca kupuje sopstvenim novcem ili na rate kod investitora.

Uslovi otplate se razlikuju: obično postoji učešće, a ostatak se plaća u delovima do završetka zgrade. Proverite u kojoj su valuti rate fiksirane, šta se dešava u slučaju kašnjenja i da li je plan vezan za faze gradnje. Sve to treba da piše u notarskom ugovoru, a ne u prepisci sa menadžerom prodaje.

Kako proveriti novogradnju

• Investitor. Koliko je zgrada završio, da li na vreme i kako njegovi projekti izgledaju nekoliko godina kasnije. Vredi obići neki od njegovih starijih kompleksa i porazgovarati sa stanarima.

• Građevinska dozvola i firma za nadzor (yapı denetim) koja odgovara za kontrolu kvaliteta.

• Ugovor: notar, zabeležba u tapuu, plan plaćanja, rok predaje, kazne za kašnjenje, spisak završnih radova.

• Budući aidat. U kompleksima sa bazenom i obezbeđenjem primetno je viši. Pitajte koliko plaćaju stanari u već završenim projektima istog investitora.

Kako proveriti starogradnju

• Tapu: vlasnik, vrsta vlasništva, tereti.

• Iskân: da li zgrada ima upotrebnu dozvolu.

• Dugovi: aidat, komunalije, porez na imovinu.

• Godina gradnje i stanje: bolje su zgrade posle 2000, kada je nadzor postao obavezan, a još bolje posle 2007. Pukotine na stubovima, vlaga u podrumu ili prepravljeno prizemlje razlog su da odustanete ili pozovete inženjera.

• Stvarna kvadratura i usklađenost stana sa projektom.

Ceo postupak kupovine, dokumenta i troškove detaljno smo opisali u vodiču o tome kako stranac kupuje nekretninu u Turskoj.

Šta izabrati

• Selite se i želite odmah da živite u stanu: gotov stan, iz starogradnje ili već završena novogradnja.

• Kupujete radi izdavanja: stanovi u kompleksima sa bazenom su traženi, ali visok aidat pojede deo prihoda. Unapred izračunajte.

• Želite da uložite u ranoj fazi: stan u izgradnji na rate kod investitora sa dobrom reputacijom. Rizik je veći nego kod gotovog stana i treba da budete spremni na to.

• Budžet je ograničen: starogradnja u naselju koje već živi često daje više kvadrata za isti novac.

• Potrebna vam je boravišna dozvola ili državljanstvo: nije važna faza gradnje, već procenjena vrednost i uslovi. Više u tekstu o boravku i državljanstvu kroz nekretninu.

Česta pitanja

Može li stranac kupiti stan u izgradnji?

Da, ograničenja nema. Važni su ugovor kod notara i zabeležba u tapuu, kao i provera građevinske dozvole i investitora.

Plaća li se PDV pri kupovini starogradnje?

Ne, ako je prodavac fizičko lice. Taksa za prenos i troškovi plaćaju se kao i obično.

Mogu li da odustanem od kupovine stana u izgradnji?

Da. U prvih 14 dana bez kazne, a kasnije, u roku od 24 meseca, uz naknadu investitoru u granicama koje propisuje zakon.

Šta je skuplje za održavanje?

Obično novogradnja u kompleksu: aidat je viši zbog bazena, obezbeđenja i uređenja. Više o redovnim troškovima u tekstu o troškovima vlasnika stana u Turskoj.

Novogradnja i starogradnja na Homeviona

U odeljku „Kupovina" nalaze se stanovi, kuće i vile u Turskoj i drugim mediteranskim zemljama. Uporedite cene, pogledajte nekretnine na mapi i pišite prodavcima direktno.

Ako ste investitor ili prodajete stan, objavite oglas na Homeviona. Navedite fazu gradnje, vrstu tapua, da li postoji iskân i uslove plaćanja na rate: to su prve stvari koje strani kupci pitaju.

Ukratko

• Novogradnja nudi savremene propise, sadržaje i rate, ali nosi rizik kašnjenja i investitora.

• Starogradnja znači gotov stan bez PDV-a i sa cenkanjem, ali otvara pitanja o starosti i stanju zgrade.

• Kupovina u izgradnji zaštićena je zakonom samo ako je ugovor zaključen kod notara.

• Stranci koji ne žive u Turskoj mogu biti oslobođeni PDV-a pri prvoj kupovini od investitora.

• Birajte prema cilju: useljenje odmah, izdavanje, ulaganje ili boravišna dozvola.