Türkiye'de Sıfır mı, İkinci El mi? Yabancı Alıcı 2026'da Neyi Seçmeli

Türkiye'de daire almayı düşünen hemen herkes er ya da geç iki seçenek arasında kalır. Müteahhitten sıfır bir daire alabilirsiniz: havuzlu, güvenlikli ve taksitli, ama bazen henüz temel aşamasında. Ya da ikinci el piyasadan hazır bir daire alırsınız: oturmuş bir mahallede, komşuları belli, fakat yirmi otuz yaşında bir binada.

Herkese uyan tek bir cevap yok. Her şey neden aldığınıza, ne zaman taşınmak istediğinize ve ne kadar beklemeye razı olduğunuza bağlı. Bu yazıda iki seçeneğin farkına, işlem masraflarına ve ikisinde de hata yapmamanın yollarına bakıyoruz.

Kısaca fark

• Sıfır konut: inşaatı süren ya da yeni bitmiş bir binada, doğrudan müteahhitten alınan daire. Genellikle sosyal alanları ve modern planı olan bir sitenin parçasıdır.

• İkinci el: daha önce sahibi olmuş daire. Çoğunlukla bir şahıstan alınır ve KDV ödenmez.

Türkiye'deki yabancı alıcılar daha çok deniz kenarındaki yeni sitelere bakar: emlak ofisleri bunları daha çok tanıtır, satış ekipleri birkaç dil konuşur. Ama ikinci el piyasası çok daha büyüktür ve iyi fırsatlar çoğu zaman orada çıkar.

Sıfır konutun artıları ve eksileri

Artıları

• Güncel yönetmelik. Bugün yapılan binalar 2019'dan beri yürürlükte olan 2018 deprem yönetmeliğine göre projelendirilir. Depremin hayatın parçası olduğu bir ülkede bu ciddi bir avantaj.

• Site imkanları. Havuz, spor salonu, çocuk parkı, güvenlik, otopark. Aileler ve kiraya verecekler için büyük artı.

• Taksit. Birçok müteahhit peşinat ve teslime kadar taksitle satış yapar. TL konut kredisi pahalı olduğu için pek çok alıcı için ödemeyi yaymanın tek yolu budur.

• Seçim imkanı. Erken aşamada kat, manzara ve plan seçebilirsiniz.

Eksileri ve riskleri

• Gecikme. İnşaat uzayabilir; taşınma ve kira geliri de onunla birlikte ertelenir.

• Müteahhit. Firma iflas edebilir ya da projeyi durdurabilir. Sözleşmenin nasıl yapıldığı bu yüzden çok önemli (aşağıda anlatıyoruz).

• Beklenti ve gerçek. Broşürdeki görsel ile bitmiş bina her zaman aynı olmaz: malzeme, manzara, iç işçilik.

• KDV. İstisnadan yararlanmıyorsanız müteahhitten alımda KDV ödenir.

• Tapu. Bina iskân alana kadar elinizdeki tapu kat irtifakı tapusudur, yani tam kat mülkiyeti değil.

• Boş bölge. Yeni siteler çoğu zaman şehrin kenarında yapılır; market, okul ve ulaşım sonradan gelir.

İkinci elin artıları ve eksileri

Artıları

• Ne aldığınızı görürsünüz. Daire, bina, merdiven boşluğu, komşular ve mahalle ortada; günün her saatinde gidip bakabilirsiniz.

• Hemen taşınabilirsiniz.

• KDV yok, satıcı konut ticaretini iş olarak yapmayan bir şahıssa.

• Pazarlık payı. Bir şahısla pazarlık yapmak müteahhidin satış ofisiyle yapmaktan daha kolaydır.

• Metrekare ve konum. Eski daireler çoğu zaman daha geniştir, binalar merkeze daha yakındır.

Eksileri

• Bina yaşı. 2000'den önce, yapı denetimi olmadan ve eski yönetmeliklere göre yapılmış binalar özellikle dikkatli kontrol ister.

• Tadilat. Tesisat, elektrik, pencereler ve klimalar alımdan hemen sonra masraf çıkarabilir.

• Sınırlı imkanlar. Sıradan bir apartmanda havuz ve güvenlik nadirdir, ama aidat da düşüktür.

• Borç ve şerhler. Dairenin üzerinde ipotek, haciz ya da ödenmemiş aidat olabilir.

Kanun, sıfır konut alıcısını nasıl korur

Bina bitmeden daireyi alıp parasını önceden ödüyorsanız, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun bunu ön ödemeli konut satışı sayar. Bu satışların kendi kuralları var ve imzadan önce bilmekte fayda var:

1. Sözleşmenin şekli. Satış vaadi sözleşmesi noterde yapılır, işlem tapuya şerh edilir. Noter onayı olmayan, "müteahhit antetli" bir sözleşme sizi neredeyse hiç korumaz.

2. Yapı ruhsatı. Ön ödemeli satış ancak yapı ruhsatı alınmışsa yapılabilir.

3. 14 günlük cayma hakkı. Sözleşmeden sonraki 14 gün içinde gerekçe göstermeden ve cezasız cayabilirsiniz.

4. 24 ay içinde fesih. Alıcı daha sonra da sözleşmeyi feshedebilir, ancak müteahhit tazminat alabilir: vergi ve harçlar ile zamanla artan bir oran; ilk üç ayda yüzde 2'den başlayıp yüzde 8'e kadar.

5. Azami teslim süresi. Daire sözleşmedeki tarihte ve en geç 48 ay içinde teslim edilmelidir.

6. Teminat. 30 ve üzeri konutluk projelerde müteahhit, inşaatın tamamlanmasını sigorta, banka teminatı ya da onaylı başka bir yöntemle güvence altına almak zorundadır.

7. İade. Alıcı sözleşmeden dönerse para 180 gün içinde iade edilmelidir.

Projeden almanın ana kuralı: noterde sözleşme ve tapuda şerh. O zaman müteahhit aynı daireyi ikinci kez satamaz, sizin de mahkemede savunabileceğiniz haklarınız olur.

KDV: kim, ne kadar öder

• Şahıstan ikinci el: KDV yok. Alıcı yalnızca tapu harcını (kanunen satış bedelinin yüzde 2'si; yüzde 2 de satıcı öder) ve masrafları öder.

• Müteahhitten sıfır: KDV'li. Oran dairenin büyüklüğüne ve yapı ruhsatının tarihine göre değişir. 150 m²'ye kadar dairelerde ruhsat 1 Nisan 2022'den önce alındıysa yüzde 1, sonra alındıysa yüzde 10'dur. Daha büyük dairelerde oran yüzde 20'ye kadar çıkar.

Yabancılar için bir istisna var. Türkiye'de yerleşik olmayan (yılda altı aydan az kalan) alıcının müteahhitten ilk konut alımı KDV'den muaf olabilir. Başka şartlar da var:

• bedel yurt dışından döviz olarak getirilir: en az yarısı fatura tarihine kadar, kalanı bir yıl içinde;

• daire tapu tarihinden itibaren üç yıl satılamaz; satılırsa KDV gecikme faiziyle ödenir.

Türkiye'de ikametle altı aydan fazla yaşıyorsanız istisna büyük ihtimalle size uygulanmaz. Bunu önceden bir mali müşavirle netleştirin.

Taksit ve konut kredisi

Türkiye'de TL konut kredisi faizleri yüksek; bankalar yabancılara kredi vermekte isteksiz ve şartlar ağır. Bu yüzden yabancı alıcıların çoğu kendi parasıyla ya da müteahhit taksitiyle alır.

Taksit şartları firmadan firmaya değişir: genellikle bir peşinat alınır, kalanı teslime kadar parça parça ödenir. Ödemelerin hangi para biriminde sabitlendiğini, gecikmede ne olacağını ve planın inşaat aşamalarına bağlı olup olmadığını kontrol edin. Bunların hepsi satış temsilcisiyle yazışmada değil, noter sözleşmesinde yazmalı.

Sıfır konut nasıl kontrol edilir

• Müteahhit. Kaç bina teslim etmiş, zamanında mı, projeleri birkaç yıl sonra nasıl görünüyor. Eski sitelerinden birine gidip oturanlarla konuşmak iyi bir fikir.

• Yapı ruhsatı ve kalite kontrolünden sorumlu yapı denetim firması.

• Sözleşme: noter, tapu şerhi, ödeme planı, teslim tarihi, gecikme cezaları, malzeme listesi.

• Gelecekteki aidat. Havuzlu ve güvenlikli sitelerde belirgin şekilde yüksektir. Aynı müteahhidin teslim edilmiş projelerinde oturanların ne ödediğini sorun.

İkinci el nasıl kontrol edilir

• Tapu: malik, tapu türü, şerhler.

• İskân: binanın iskânı var mı.

• Borçlar: aidat, faturalar, emlak vergisi.

• Yapım yılı ve durum: yapı denetiminin zorunlu olduğu 2000 sonrası binalar daha iyidir, 2007 sonrası daha da iyi. Kolonlarda çatlak, bodrumda nem ya da değiştirilmiş zemin kat vazgeçmek veya mühendis çağırmak için yeterli sebeptir.

• Gerçek metrekare ve dairenin projeye uygunluğu.

Satın alma sürecini, belgeleri ve masrafları yabancıların Türkiye'de nasıl ev alacağını anlattığımız rehberde ayrıntılı ele aldık.

Hangisini seçmeli

• Taşınıyorsunuz ve hemen oturmak istiyorsunuz: hazır konut, yani ikinci el ya da teslim edilmiş bir sıfır daire.

• Kiraya vermek için alıyorsunuz: havuzlu sitelerdeki daireler aranır, ama yüksek aidat gelirin bir kısmını yer. Önceden hesaplayın.

• Erken aşamada yatırım yapmak istiyorsunuz: iyi sicilli bir müteahhitten taksitli projeden daire. Risk hazır konuttan yüksektir, buna hazır olun.

• Bütçeniz sınırlı: oturmuş bir mahallede ikinci el, aynı paraya çoğu zaman daha fazla metrekare demek.

• İkamet izni veya vatandaşlık istiyorsunuz: önemli olan inşaat aşaması değil, ekspertiz değeri ve şartlar. Ayrıntılar gayrimenkulle ikamet ve vatandaşlık yazımızda.

Sık sorulan sorular

Yabancı biri projeden daire alabilir mi?

Evet, bir kısıtlama yok. Önemli olan noterde sözleşme ve tapuda şerh, ayrıca yapı ruhsatını ve müteahhidi kontrol etmek.

İkinci el alımda KDV ödenir mi?

Satıcı şahıssa hayır. Tapu harcı ve masraflar her zamanki gibi ödenir.

Projeden alımdan vazgeçebilir miyim?

Evet. İlk 14 gün cezasız, sonrasında 24 ay içinde kanunun belirlediği sınırlar içinde müteahhide tazminat ödeyerek.

Hangisinin bakımı daha pahalı?

Genellikle sitedeki sıfır daire: havuz, güvenlik ve peyzaj yüzünden aidat yüksektir. Düzenli ödemeler hakkında daha fazlası Türkiye'de ev sahibinin masrafları yazımızda.

Homeviona'da sıfır ve ikinci el

Satılık bölümünde Türkiye'deki ve diğer Akdeniz ülkelerindeki daire, ev ve villaları bulabilirsiniz. Fiyatları karşılaştırın, ilanları haritada görün, satıcılara doğrudan yazın.

Müteahhitseniz ya da dairenizi satıyorsanız, Homeviona'da ilan verin. İnşaat aşamasını, tapu türünü, iskân durumunu ve taksit şartlarını belirtin: yabancı alıcıların ilk sorduğu şeyler bunlar.

Kısaca

• Sıfır konut: güncel yönetmelik, site imkanları ve taksit; ama gecikme ve müteahhit riski.

• İkinci el: KDV'siz, pazarlıklı, hazır konut; ama bina yaşı ve durumu soru işareti.

• Projeden alım, ancak sözleşme noterde yapılırsa kanunla korunur.

• Türkiye'de yaşamayan yabancılar müteahhitten ilk alımda KDV ödemeyebilir.

• Amaca göre seçin: hemen oturmak, kiraya vermek, yatırım ya da ikamet.