Άδεια διαμονής και ιθαγένεια Τουρκίας μέσω αγοράς ακινήτου το 2026: όροι, ποσά και παγίδες
Σε τι διαφέρει η άδεια διαμονής για σπίτι από 200.000 δολάρια από την ιθαγένεια για 400.000, ποια έγγραφα χρειάζονται, πόσο διαρκεί και πού κάνουν λάθη οι αγοραστές.
Πολλοί αγοράζουν διαμέρισμα στην Τουρκία όχι μόνο για τη θάλασσα, αλλά και για το καθεστώς: τη δυνατότητα να ζουν στη χώρα χωρίς περιορισμούς βίζας και, ιδανικά, να αποκτήσουν τουρκικό διαβατήριο. Ο νόμος προβλέπει γι' αυτό δύο διαφορετικά εργαλεία, που συχνά μπερδεύονται. Το πρώτο είναι η άδεια διαμονής για ιδιοκτήτες κατοικίας. Το δεύτερο είναι η ιθαγένεια μέσω επένδυσης σε ακίνητα. Διαφέρουν ως προς το ποσό, τους χρόνους, τις προϋποθέσεις και κυρίως ως προς το αποτέλεσμα.
Ακολουθούν και οι δύο δρόμοι όπως ισχύουν το καλοκαίρι του 2026.
Τα βασικά
Άδεια διαμονής μέσω ακινήτου: κατοικία αξίας τουλάχιστον 200.000 δολαρίων, άδεια περίπου για έναν χρόνο με ανανέωση, και πρέπει πράγματι να ζείτε στην Τουρκία.
Ιθαγένεια: ακίνητο τουλάχιστον 400.000 δολαρίων που δεν πωλείται για τρία χρόνια. Διαβατήριο παίρνει όλη η οικογένεια.
Και στις δύο περιπτώσεις η αξία επιβεβαιώνεται από επίσημη εκτίμηση, όχι από την τιμή της αγγελίας.
Άδεια διαμονής για ιδιοκτήτες ακινήτων
Πόσο πρέπει να αξίζει η κατοικία
Από τον Οκτώβριο του 2023 η άδεια διαμονής βάσει ιδιοκτησίας δίνεται μόνο αν η κατοικία αξίζει τουλάχιστον 200.000 δολάρια. Το όριο είναι ενιαίο σε όλη τη χώρα. Παλαιότερα ήταν 75.000 δολάρια στις μεγάλες πόλεις και 50.000 στις υπόλοιπες, γι' αυτό στο διαδίκτυο κυκλοφορούν ακόμη παλιά ποσά.
Η αξία επιβεβαιώνεται με έκθεση εκτίμησης. Το ακίνητο πρέπει να είναι κατοικία, διαμέρισμα ή σπίτι. Οικόπεδο, κατάστημα ή γραφείο δεν αρκούν για αυτή την άδεια.
Διάρκεια και ανανέωση
Η άδεια εκδίδεται συνήθως για έναν χρόνο. Η ανανέωση πρέπει να γίνει εγκαίρως: η αίτηση υποβάλλεται τις τελευταίες 60 ημέρες πριν από τη λήξη. Αν χάσετε την προθεσμία, βρίσκεστε παράνομα στη χώρα, με πρόστιμο και κίνδυνο απαγόρευσης εισόδου.
Υπάρχει και ένας σημαντικός όρος: η άδεια δίνεται για να ζείτε στην Τουρκία. Αν μέσα σε έναν χρόνο περάσετε στο εξωτερικό περισσότερες από 120 ημέρες συνολικά, η άδεια μπορεί να ακυρωθεί. Η κατοικία πρέπει να χρησιμοποιείται για δική σας διαμονή.
Έγγραφα
αίτηση μέσω του συστήματος e-ikamet και ραντεβού στην υπηρεσία μετανάστευσης·
διαβατήριο και αντίγραφα των σελίδων με σφραγίδες εισόδου·
βιομετρικές φωτογραφίες·
το tapu και η έκθεση εκτίμησης·
ασφάλιση υγείας για όλη τη διάρκεια της άδειας·
απόδειξη επαρκών πόρων·
δήλωση διεύθυνσης·
αποδείξεις πληρωμής του τέλους και της κάρτας.
Ο σύζυγος και τα παιδιά του ιδιοκτήτη μπορούν να πάρουν οικογενειακή άδεια διαμονής.
Ακόμη και ένα διαμέρισμα 200.000 δολαρίων δεν θα βοηθήσει αν βρίσκεται σε γειτονιά κλειστή για εγγραφή ξένων. Ελέγξτε τη διεύθυνση πριν από την αγορά, όχι μετά.
Κλειστές γειτονιές
Από το 2022 η Τουρκία δεν εγγράφει νέους ξένους κατοίκους σε γειτονιές όπου οι ξένοι ξεπερνούν το 20% του πληθυσμού. Αυτό ισχύει τόσο για ενοικιαστές όσο και για ιδιοκτήτες. Οι λίστες αλλάζουν κατά διαστήματα. Για παράδειγμα, τον Ιούνιο του 2026 στην Αλάνια άνοιξαν ξανά για αιτήσεις το Μαχμούτλαρ, το Κεστέλ, το Αβσαλάρ και το Καργκιτζάκ, ενώ ορισμένες γειτονιές του Κονιάαλτι στην Αττάλεια παραμένουν κλειστές. Ελέγξτε την κατάσταση της συγκεκριμένης διεύθυνσης λίγο πριν από τη συμφωνία.
Ιθαγένεια μέσω επένδυσης σε ακίνητα
Βασικοί όροι
Ακίνητο αξίας τουλάχιστον 400.000 δολαρίων σύμφωνα με την επίσημη εκτίμηση. Μπορείτε να αγοράσετε περισσότερα ακίνητα αν μαζί φτάνουν το ποσό.
Πληρωμή σε συνάλλαγμα μέσω τουρκικής τράπεζας, με βεβαίωση πώλησης συναλλάγματος (döviz alım belgesi). Οι μεταφορές σε λίρες δεν μετρούν.
Στο tapu σημειώνεται η δέσμευση να μην πωληθεί το ακίνητο για τρία χρόνια. Αν πωληθεί νωρίτερα, η ιθαγένεια μπορεί να ανακληθεί.
Ακίνητο υπό κατασκευή γίνεται δεκτό, αλλά μόνο με συμβολαιογραφική σύμβαση και πλήρη εξόφληση αμέσως.
Ακίνητα που δεν γίνονται δεκτά
όσα αγοράστηκαν από συγγενείς πρώτου βαθμού ή από εταιρεία όπου εσείς ή οι συγγενείς σας είστε εταίροι·
ποσοστό διαμερίσματος αντί για ολόκληρο·
ακίνητα που έχουν ήδη χρησιμοποιηθεί για απόκτηση ιθαγένειας·
αγροτική γη και χρονομεριστική μίσθωση·
ακίνητα με βάρη που εμποδίζουν τη μεταβίβαση.
Πώς εξελίσσεται η διαδικασία
Εκτίμηση του ακινήτου και επιβεβαίωση του ποσού.
Μεταφορά συναλλάγματος μέσω τράπεζας και βεβαίωση πώλησης συναλλάγματος.
Μεταβίβαση στο κτηματολόγιο με σημείωση απαγόρευσης πώλησης για τρία χρόνια.
Βεβαίωση του κτηματολογίου ότι η επένδυση πληροί τις προϋποθέσεις.
Άδεια διαμονής επενδυτή από την υπηρεσία μετανάστευσης.
Υποβολή της αίτησης ιθαγένειας.
Έλεγχος ασφαλείας και προεδρική απόφαση.
Η προετοιμασία μέχρι την αίτηση διαρκεί συνήθως λίγους μήνες και από την υποβολή μέχρι την απόφαση περνούν ακόμη έξι μήνες έως ένας χρόνος. Το μεγαλύτερο στάδιο είναι ο έλεγχος ασφαλείας.
Την ιθαγένεια παίρνουν μαζί ο αιτών, ο σύζυγος και τα παιδιά κάτω των 18 ετών. Δεν χρειάζεται ξεχωριστή επένδυση για κάθε μέλος της οικογένειας. Η Τουρκία επιτρέπει τη διπλή ιθαγένεια, αλλά ελέγξτε από πριν αν την επιτρέπει και η δική σας χώρα.
Τι να επιλέξετε: σύγκριση
Ποσό: από 200.000 δολάρια για άδεια και από 400.000 για ιθαγένεια.
Αποτέλεσμα: άδεια διαμονής που ανανεώνεται ή διαβατήριο για πάντα.
Πρέπει να ζείτε στην Τουρκία: για την άδεια ναι, για την ιθαγένεια όχι.
Πώληση: με την άδεια, η πώληση του σπιτιού αφαιρεί τη βάση της· με την ιθαγένεια δεν επιτρέπεται πώληση για τρία χρόνια.
Οικογένεια: με την άδεια ο καθένας παίρνει δική του· την ιθαγένεια ο σύζυγος και τα παιδιά την παίρνουν αμέσως.
Ο συνήθης δρόμος: χρόνια διαμονής
Αν δεν σκοπεύετε να επενδύσετε 400.000 δολάρια, μπορείτε να φτάσετε στο τουρκικό διαβατήριο ζώντας στη χώρα. Μετά από πέντε χρόνια αδιάλειπτης νόμιμης διαμονής μπορείτε να κάνετε αίτηση ιθαγένειας με τη γενική διαδικασία, με επιπλέον προϋποθέσεις: γνώση τουρκικών, πηγή εισοδήματος, λευκό ποινικό μητρώο και όριο στον χρόνο εκτός χώρας. Και μετά από οκτώ χρόνια αδιάλειπτης άδειας διαμονής μπορείτε να αποκτήσετε άδεια μόνιμης διαμονής.
Συνηθισμένα λάθη
Παλιά όρια. Αγγελίες αναφέρουν ακόμη 75.000 δολάρια για άδεια ή 250.000 για ιθαγένεια.
Αγορά «για ιθαγένεια» σε φουσκωμένη τιμή. Μετά από τρία χρόνια ένα τέτοιο διαμέρισμα δύσκολα πωλείται χωρίς ζημιά.
Η γειτονιά δεν ελέγχθηκε. Το διαμέρισμα είναι δικό σας, αλλά δεν μπορείτε να δηλώσετε εκεί διεύθυνση.
Χαμένη προθεσμία ανανέωσης ή κενό στην ασφάλιση υγείας.
Πληρωμή σε λίρες ή μετρητά, ενώ για την ιθαγένεια απαιτείται μεταφορά συναλλάγματος μέσω τράπεζας.
Οι κανόνες σε αυτόν τον τομέα αλλάζουν τακτικά, οπότε πριν από την αγορά αξίζει να συμβουλευτείτε δικηγόρο που χειρίζεται τέτοιες υποθέσεις.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο κοστίζει η ίδια η άδεια διαμονής;
Το 2026 η κάρτα άδειας διαμονής κοστίζει 964 λίρες. Σε αυτό προστίθεται τέλος που εξαρτάται από την υπηκοότητα και τη διάρκεια, καθώς και ασφάλιση υγείας για όλη την περίοδο. Αν αγοράζετε ειδικά για την άδεια, υπολογίστε και την εκτίμηση.
Μπορώ να νοικιάσω το διαμέρισμα στο οποίο βασίζεται η άδεια;
Αυτή η άδεια δίνεται για να ζει ο ιδιοκτήτης στο δικό του διαμέρισμα. Αν το νοικιάζουν άλλοι, η βάση της άδειας χάνει το νόημά της και μπορεί να υπάρξουν ερωτήματα στην ανανέωση.
Μπορώ να αγοράσω σπίτι για ιθαγένεια με στεγαστικό δάνειο;
Τα 400.000 δολάρια πρέπει να εξοφληθούν πλήρως και το ακίνητο να μην έχει βάρη που εμποδίζουν τη μεταβίβαση. Γι' αυτό ένα κλασικό στεγαστικό σε αυτό το ακίνητο δεν ταιριάζει.
Χρειάζεται να μιλώ τουρκικά;
Για ιθαγένεια μέσω επένδυσης όχι, δεν υπάρχει εξέταση. Η γλώσσα ελέγχεται μόνο στη γενική διαδικασία, μετά από πέντε χρόνια ζωής στη χώρα.
Μπορούν οι γονείς μου να συμπεριληφθούν στην αίτηση;
Όχι. Μαζί με τον επενδυτή ιθαγένεια παίρνουν μόνο ο σύζυγος, τα ανήλικα παιδιά και τα εξαρτώμενα τέκνα. Οι γονείς πρέπει να κάνουν ξεχωριστά αίτηση για άδεια διαμονής.
Πώς να επιλέξετε ακίνητο στο Homeviona
Στην ενότητα «Αγορά» θα βρείτε διαμερίσματα, σπίτια και βίλες στην Τουρκία. Το φίλτρο τιμής σας βοηθά να ξεχωρίσετε αμέσως ακίνητα του κατάλληλου επιπέδου. Πριν από την αγορά διαβάστε τον οδηγό βήμα προς βήμα για το πώς αγοράζει ένας ξένος διαμέρισμα στην Τουρκία και το άρθρο μας για τα έξοδα του ιδιοκτήτη.
Αν πουλάτε κατοικία αξίας άνω των 200.000 δολαρίων, δημοσιεύστε αγγελία στο Homeviona και αναφέρετε αν είναι κατάλληλη για άδεια διαμονής: αν η γειτονιά είναι ανοιχτή για ξένους και αν υπάρχει πρόσφατη εκτίμηση.
Με λίγα λόγια
Άδεια διαμονής μέσω ακινήτου: από 200.000 δολάρια με εκτίμηση, κατοικία σε γειτονιά ανοιχτή για ξένους, ανανέωση κάθε χρόνο.
Ιθαγένεια: από 400.000 δολάρια, μεταφορά συναλλάγματος μέσω τράπεζας, απαγόρευση πώλησης για τρία χρόνια, διαβατήριο για όλη την οικογένεια μαζί.
Για την άδεια πρέπει να ζείτε στην Τουρκία, για την ιθαγένεια όχι.
Εναλλακτικά: ιθαγένεια μετά από πέντε χρόνια διαμονής ή μόνιμη άδεια μετά από οκτώ.
Ελέγξτε τη διεύθυνση και τους ισχύοντες κανόνες πριν αγοράσετε.
