Kako izabrati stan otporan na zemljotres u Turskoj: šta proveriti pre kupovine

Turska leži na nekoliko aktivnih raseda i zemljotresi ovde nisu teorijski rizik. Posle februara 2023, kada je u jedanaest provincija na jugoistoku zemlje poginulo više od 50.000 ljudi, kupci su počeli da postavljaju drugačije prvo pitanje. Ranije su pitali za pogled na more i bazen. Sada pitaju: „Koje je godine zgrada izgrađena i da li će izdržati?"

Dobra vest je da se otpornost na zemljotres može proveriti. Ne sa sto odsto sigurnosti, ali dovoljno da se odbace opasne opcije. Evo na šta da gledate i koja dokumenta da tražite.

Zašto se neke zgrade ruše, a druge ostaju

U 2023. su pored potpuno srušenih zgrada stajale zgrade gotovo bez oštećenja. Razlika obično nije bila u sreći, već u tri stvari:

• po kojim propisima je zgrada projektovana;

• kako je zaista izgrađena: beton, količina armature, da li je bilo nadzora;

• šta je s njom rađeno kasnije: na primer, uklonjeni stubovi u prizemlju zbog lokala ili dograđen sprat bez dozvole.

Zato sama godina gradnje ne garantuje ništa. Ali je dobra polazna tačka.

Godina gradnje i propisi

Turski seizmički propisi menjali su se posle svakog velikog zemljotresa. Za kupca je važno nekoliko datuma:

• 1998: novi propisi posle zemljotresa u Erzindžanu. Ali nadzor na gradilištima je i dalje bio slab.

• 1999–2001: posle razornog zemljotresa u Izmitu u avgustu 1999. usvojen je zakon o građevinskom nadzoru (yapı denetimi, zakon br. 4708). Najpre je važio u 19 provincija, a od 2011. u celoj zemlji.

• 2007: ažurirani seizmički propisi.

• 2018: važeći propisi (TBDY 2018), primenjuju se od 1. januara 2019, zajedno sa novom kartom seizmičke opasnosti.

Otuda jednostavno pravilo: zgrada izgrađena posle 2000. uz nezavisni nadzor u proseku je pouzdanija od starije, a zgrada sa dozvolom posle 2019. projektovana je po najstrožim propisima. Ali ključna reč je „u proseku": svaku zgradu treba proveriti posebno.

Godina gradnje je filter, a ne garancija. Nova zgrada izgrađena uz kršenje pravila može biti opasnija od pažljivo građene zgrade iz 2005.

Lokacija: tlo i seizmička opasnost

Opasnost se razlikuje od kraja do kraja Turske. Najveća je oko Mramornog mora, uključujući Istanbul, duž egejske obale i duž Istočnoanadolskog raseda. Mediteranska obala oko Antalije smatra se mirnijom, ali i tamo ima zemljotresa.

Konkretnu adresu možete proveriti na interaktivnoj karti seizmičke opasnosti AFAD-a (Türkiye Deprem Tehlike Haritası), koja pokazuje očekivano ubrzanje tla za svaku tačku u zemlji.

Jednako je važno tlo ispod zgrade. Meka, nasuta i vodom zasićena tla, uz reke, na bivšim močvarama ili na novim nasipima uz more, pojačavaju podrhtavanje i mogu da se „razliju" pri jakom udaru. Od investitora možete tražiti geotehnički izveštaj (zemin etüdü), koji je obavezan za građevinsku dozvolu.

Šta možete proveriti sopstvenim očima

Niste inženjer, ali neke stvari se vide i bez instrumenata:

• Prizemlje. Ako su tu prodavnice ili kafići sa ogromnim izlozima i gotovo bez zidova, to je takozvani „meki sprat" (yumuşak kat), jedan od glavnih uzroka rušenja. Posebno je loše ako su stubovi u prizemlju uklonjeni ili zasečeni tokom renoviranja.

• Pukotine. Tanke pukotine u malteru nisu strašne. Dijagonalne pukotine na stubovima i gredama, otpali beton i zarđala armatura ozbiljni su znaci upozorenja.

• Dogradnje. Dodatni sprat ili penthaus kojeg nema u projektu dodaje težinu za koju zgrada nije računata.

• Oblik zgrade. Jednostavne, simetrične zgrade ponašaju se predvidljivije pri zemljotresu od zgrada složenog oblika sa velikim prepustima.

• Podrum. Stalna vlaga i plavljenje uništavaju beton i armaturu.

• Susedne zgrade. Ako zgrade stoje zid uz zid, a spratovi su im na različitim visinama, pri udaru mogu da udaraju jedna u drugu.

Dokumenta koja treba tražiti

1. Građevinska dozvola (yapı ruhsatı): pokazuje po kojim propisima je zgrada projektovana.

2. Upotrebna dozvola (iskân): potvrđuje da je zgrada primljena i da odgovara projektu. Ako je nema, saznajte zašto.

3. Podaci o firmi za nadzor (yapı denetim) koja je pratila gradnju.

4. Tapu. Ako je zgrada zvanično proglašena rizičnom, u tapuu će postojati zabeležba. Ali odsustvo zabeležbe ne znači da je zgrada ikada proveravana.

5. Izveštaj o seizmičkoj otpornosti, ako ga ima prodavac ili upravnik zgrade.

Procena riskli yapı i ispitivanje betona

U Turskoj postoji zvaničan postupak za procenu da li je zgrada rizična: riskli yapı tespiti. Sprovode ga licencirane organizacije na zahtev vlasnika, a prijavu može podneti i vlasnik samo jednog stana u zgradi. U 2026. košta obično nekoliko desetina hiljada lira, zavisno od veličine zgrade i grada.

Kupac ne može sam da naruči ovu procenu, jer još nije vlasnik. Ali može da zamoli prodavca da je uradi pre kupoprodaje ili da ponudi podelu troškova. Za starije zgrade to je vrlo razuman zahtev.

Često se predlaže samo uzimanje uzoraka betona (karot testi) radi provere čvrstoće. To je korisno, ali ne daje celu sliku: važni su i količina armature, i konstrukcija, i tlo. Za ozbiljnu odluku angažujte nezavisnog građevinskog inženjera.

Osiguranje DASK

Obavezno osiguranje od zemljotresa (DASK) u Turskoj mora imati svaka stambena jedinica. Bez važeće polise katastar neće sprovesti prodaju, a u praksi mogu nastati problemi i sa priključenjem komunalija. Polisa pokriva samu zgradu do utvrđenog limita, ali ne i nameštaj i uređaje. Za stvari vam treba posebno osiguranje stana (konut sigortası).

Cena DASK-a zavisi od površine, vrste konstrukcije i seizmičke zone i obično nije visoka. O redovnim troškovima vlasnika detaljno smo pisali u tekstu o troškovima vlasnika stana u Turskoj.

Ako zgrada ide u obnovu

U mnogim gradovima traje program urbane obnove (kentsel dönüşüm): stare i nebezbedne zgrade se ruše, a na njihovom mestu grade nove. Stan u takvoj zgradi može biti jeftiniji, a vlasnik će na kraju dobiti novi stan. Ali čeka se nekoliko godina, sve to vreme morate živeti negde drugde, a uslovi zavise od dogovora vlasnika i investitora. To je opcija za one koji kupuju na duže staze i znaju u šta ulaze.

Šta uraditi posle useljenja

• Pričvrstite ormare i težak nameštaj za zidove.

• Spakujte ranac za hitne slučajeve: voda, lampa, prva pomoć, power bank, kopije dokumenata i nešto gotovine.

• Pronađite najbliže mesto okupljanja (toplanma alanı) na e-Devletu ili u aplikaciji AFAD.

• Zapamtite jedinstveni broj za hitne slučajeve: 112.

Česta pitanja

Da li su Antalija i Alanja seizmički opasne?

Opasnost je tamo manja nego u Istanbulu, Izmiru ili na istoku zemlje, ali nije nulta. Pravila provere zgrade su ista.

Zgrada je izgrađena posle 2019. Treba li je ipak proveriti?

Ispunjava najsavremenije propise, ali kvalitet gradnje je i dalje važan. Pogledajte reputaciju investitora, iskân i firmu za nadzor.

Ko plaća procenu riskli yapı?

Naručuje je i plaća vlasnik. Kupac se može dogovoriti sa prodavcem da se uradi pre kupoprodaje.

Da li je DASK obavezan za strance?

Da. Obaveza se odnosi na nekretninu, a ne na državljanstvo vlasnika.

Ako još birate između novogradnje i starogradnje, pročitajte naše poređenje „Novogradnja ili starogradnja u Turskoj". Ceo postupak kupovine opisan je u vodiču o kupovini nekretnine za strance.

Tražite stan na Homeviona

U odeljku „Kupovina" nalaze se stanovi i kuće u Turskoj. Pogledajte godinu gradnje i opis, a pitanja o nadzoru i iskânu postavite prodavcu direktno u četu.

Prodajete stan? Objavite oglas na Homeviona i odmah navedite godinu gradnje, da li postoji iskân, firmu za nadzor i važeću polisu DASK. Ako imate izveštaj o seizmičkoj otpornosti, obavezno ga pomenite: to je jak argument za kupca.

Ukratko

• Godina gradnje je prvi filter: posle 2000. sa nadzorom je bolje, posle 2019. važe najstroži propisi.

• Gledajte tlo, prizemlje, pukotine na stubovima i nelegalne dogradnje.

• Tražite yapı ruhsatı, iskân i podatke o nadzoru.

• Za stariju zgradu zamolite prodavca da naruči procenu riskli yapı.

• DASK je obavezan, ali ne pokriva vaše stvari.