Türkiye'de Depreme Dayanıklı Daire Nasıl Seçilir: Almadan Önce Neyi Kontrol Etmeli
Yapım yılı, yönetmelik, zemin, yapı denetimi, riskli yapı tespiti ve DASK: Türkiye'de bir binanın güvenliğini almadan ya da kiralamadan önce nasıl değerlendirirsiniz.
Türkiye birkaç aktif fay hattının üzerinde ve deprem burada teorik bir risk değil. Güneydoğudaki on bir ilde 50 binden fazla insanın hayatını kaybettiği Şubat 2023'ten sonra alıcıların ilk sorusu değişti. Eskiden deniz manzarasını ve havuzu sorarlardı. Şimdi soru şu: "Bina kaç yılında yapıldı, ayakta kalır mı?"
İyi haber şu ki depreme dayanıklılık kontrol edilebilir. Yüzde yüz değil, ama tehlikeli seçenekleri elemeye yetecek kadar. Neye bakmanız ve hangi belgeleri istemeniz gerektiğini anlatıyoruz.
Neden bazı binalar yıkılıyor, bazıları ayakta kalıyor
2023'te tamamen çöken binaların hemen yanında neredeyse hasarsız binalar vardı. Fark genellikle şansta değil, üç şeydeydi:
bina hangi yönetmeliğe göre projelendirildi;
gerçekte nasıl yapıldı: beton, donatı miktarı, denetim olup olmadığı;
sonradan ne yapıldı: örneğin zemin kattaki kolonlar dükkan için kesildi ya da ruhsatsız kat çıkıldı.
Yani tek başına yapım yılı hiçbir şeyi garanti etmez. Ama iyi bir başlangıç noktasıdır.
Yapım yılı ve yönetmelikler
Türkiye'de deprem yönetmelikleri her büyük depremden sonra değişti. Alıcı için birkaç tarih önemli:
1998: Erzincan depreminden sonra yeni yönetmelik. Ancak şantiyelerde denetim hâlâ zayıftı.
1999–2001: Ağustos 1999'daki yıkıcı İzmit depreminin ardından Yapı Denetimi Hakkında Kanun (4708 sayılı) çıkarıldı. Önce 19 ilde, 2011'den itibaren tüm ülkede uygulanıyor.
2007: güncellenmiş deprem yönetmeliği.
2018: yürürlükteki Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018), 1 Ocak 2019'dan beri uygulanıyor; yeni deprem tehlike haritası da onunla birlikte yürürlüğe girdi.
Buradan basit bir kural çıkıyor: 2000 sonrasında yapı denetimiyle yapılmış bir bina ortalamada eskisinden daha güvenilirdir; ruhsatı 2019 sonrası olan bina ise en sıkı kurallara göre projelendirilmiştir. Ama anahtar kelime "ortalamada": her binayı ayrıca kontrol etmek gerekir.
Yapım yılı bir filtredir, garanti değil. Kurallara uyulmadan yapılmış yeni bir bina, 2005'te özenle yapılmış bir binadan daha tehlikeli olabilir.
Binanın yeri: zemin ve deprem tehlikesi
Tehlike Türkiye'nin farklı bölgelerinde farklıdır. En yüksek olduğu yerler İstanbul dahil Marmara çevresi, Ege kıyısı ve Doğu Anadolu Fayı boyuncadır. Antalya çevresindeki Akdeniz kıyısı daha sakin sayılır, ama orada da deprem olur.
Belirli bir adresi AFAD'ın etkileşimli Türkiye Deprem Tehlike Haritası'nda kontrol edebilirsiniz; harita ülkenin her noktası için beklenen yer ivmesini gösterir.
Binanın altındaki zemin de en az bu kadar önemli. Yumuşak, dolgu ve suya doygun zeminler (dere yatakları, eski bataklıklar, deniz kenarındaki yeni dolgular) sarsıntıyı büyütür ve güçlü bir depremde sıvılaşabilir. Müteahhitten yapı ruhsatı için zorunlu olan zemin etüdü raporunu isteyebilirsiniz.
Kendi gözünüzle neyi kontrol edebilirsiniz
Mühendis değilsiniz, ama bazı şeyler alet olmadan da görünür:
Zemin kat. Büyük vitrinli, neredeyse duvarsız dükkanlar ya da kafeler varsa bu "yumuşak kat"tır ve yıkılmaların başlıca nedenlerinden biridir. Tadilatta zemin kat kolonları kaldırıldıysa ya da kesildiyse durum daha da kötüdür.
Çatlaklar. Sıvadaki ince çatlaklar sorun değildir. Kolon ve kirişlerdeki çapraz çatlaklar, dökülen beton ve paslı donatı ciddi uyarı işaretleridir.
Ek katlar. Projede olmayan bir kat ya da çatı katı, binanın taşımak için tasarlanmadığı bir yük ekler.
Bina formu. Basit ve simetrik binalar depremde, büyük çıkmaları olan karmaşık formlu binalardan daha öngörülebilir davranır.
Bodrum. Sürekli nem ve su baskını betonu ve donatıyı bozar.
Komşu binalar. Bitişik binaların kat seviyeleri farklıysa sarsıntıda birbirine çarpabilirler.
İstenmesi gereken belgeler
Yapı ruhsatı: binanın hangi yönetmeliğe göre projelendirildiğini gösterir.
İskân: binanın kabul edildiğini ve projeye uygun olduğunu gösterir. Yoksa nedenini araştırın.
Yapı denetim firmasının bilgileri: inşaatı denetleyen firma.
Tapu. Bina resmen riskli yapı ilan edildiyse tapuda belirtme yer alır. Ancak böyle bir kaydın olmaması binanın hiç kontrol edilmediği anlamına da gelebilir.
Deprem performans raporu, satıcıda ya da site yönetiminde varsa.
Riskli yapı tespiti ve karot testi
Türkiye'de bir binanın riskli olup olmadığını belirlemek için resmi bir prosedür var: riskli yapı tespiti. Lisanslı kuruluşlar tarafından malikin başvurusuyla yapılır ve binadaki tek bir dairenin sahibi bile başvurabilir. 2026'da maliyet binanın büyüklüğüne ve şehre göre genellikle on binlerce lira düzeyinde.
Alıcı henüz malik olmadığı için bu tespiti kendisi yaptıramaz. Ama satıcıdan satıştan önce yaptırmasını isteyebilir ya da masrafı paylaşmayı önerebilirsiniz. Eski binalar için bu çok makul bir talep.
Sıklıkla yalnızca karot testi önerilir: beton numunesi alınıp dayanımı ölçülür. Faydalıdır ama resmin tamamını vermez; donatı miktarı, taşıyıcı sistem ve zemin de önemlidir. Ciddi bir karar için bağımsız bir inşaat mühendisi çağırın.
DASK
Zorunlu deprem sigortası (DASK) Türkiye'de her konut için gereklidir. Geçerli poliçe olmadan tapuda satış yapılmaz, pratikte abonelik işlemlerinde de sorun çıkabilir. Poliçe binanın kendisini belirli bir limite kadar karşılar, ama eşya ve beyaz eşyayı karşılamaz. Eşyalarınız için ayrıca konut sigortası gerekir.
DASK primi alana, yapı tarzına ve risk bölgesine göre değişir ve genellikle yüksek değildir. Ev sahibinin düzenli ödemelerini Türkiye'de ev sahibinin masrafları yazımızda ayrıntılı anlattık.
Bina kentsel dönüşüme girecekse
Pek çok şehirde kentsel dönüşüm sürüyor: eski ve riskli binalar yıkılıp yerlerine yenileri yapılıyor. Böyle bir binadaki daire daha ucuz olabilir ve sahibi ileride yeni bir daireye kavuşur. Ama bekleme birkaç yıl sürer, bu sürede başka yerde oturmanız gerekir ve şartlar malikler ile müteahhit arasındaki anlaşmaya bağlıdır. Uzun vadeli alan ve neye girdiğini bilen için bir seçenek.
Taşındıktan sonra
Dolapları ve ağır mobilyaları duvara sabitleyin.
Bir deprem çantası hazırlayın: su, el feneri, ilk yardım çantası, powerbank, belge kopyaları ve biraz nakit.
En yakın toplanma alanını e-Devlet'ten ya da AFAD uygulamasından öğrenin.
Tek acil çağrı numarasını unutmayın: 112.
Sık sorulan sorular
Antalya ve Alanya deprem açısından riskli mi?
Tehlike İstanbul, İzmir ya da ülkenin doğusuna göre daha düşük, ama sıfır değil. Bina kontrol kuralları aynı.
Bina 2019'dan sonra yapıldı. Yine de kontrol etmeli miyim?
En güncel yönetmeliğe tabi, ama işçilik kalitesi yine önemli. Müteahhidin geçmişine, iskâna ve yapı denetim firmasına bakın.
Riskli yapı tespitini kim öder?
Malik yaptırır ve öder. Alıcı satıştan önce yaptırılması için satıcıyla anlaşabilir.
DASK yabancılar için de zorunlu mu?
Evet. Zorunluluk konuta ilişkindir, malikin uyruğuna değil.
Hâlâ yeni bina ile ikinci el arasında kararsızsanız "Türkiye'de sıfır mı, ikinci el mi?" yazımızı okuyun. Satın alma sürecinin tamamı yabancıların ev alma rehberinde.
Homeviona'da ev arayın
Satılık bölümünde Türkiye'deki daire ve evleri bulabilirsiniz. Yapım yılına ve açıklamaya bakın, yapı denetimi ve iskân hakkındaki sorularınızı satıcıya doğrudan sohbetten sorun.
Dairenizi mi satıyorsunuz? Homeviona'da ilan verin ve yapım yılını, iskân durumunu, yapı denetim firmasını ve geçerli DASK poliçesini baştan belirtin. Deprem performans raporunuz varsa mutlaka yazın: alıcı için güçlü bir argüman.
Kısaca
Yapım yılı ilk filtre: denetimli 2000 sonrası daha iyi, 2019 sonrası en sıkı yönetmelik.
Zemine, zemin kata, kolon çatlaklarına ve kaçak katlara bakın.
Yapı ruhsatını, iskânı ve denetim bilgilerini isteyin.
Eski binalarda satıcıdan riskli yapı tespiti yaptırmasını isteyin.
DASK zorunlu, ama eşyalarınızı karşılamaz.
