Πώς να νοικιάσετε διαμέρισμα στην Τουρκία μακροχρόνια: τιμή, ενοικιαστής, συμβόλαιο, φόρος
Οδηγός βήμα προς βήμα για ιδιοκτήτες: προετοιμασία σπιτιού και αγγελίας, επιλογή ενοικιαστή, μισθωτήριο, νόμιμες αυξήσεις ενοικίου και φόρος στο εισόδημα από ενοίκια.
Ένα άδειο διαμέρισμα μόνο κοστίζει: κοινόχρηστα (aidat), φόρος ακινήτου, λογαριασμοί. Η μακροχρόνια μίσθωση στην Τουρκία φέρνει σταθερό εισόδημα χωρίς τον κόπο της βραχυχρόνιας μίσθωσης και χωρίς την ειδική άδεια που αυτή απαιτεί.
Όμως η τουρκική μίσθωση έχει δικούς της κανόνες, και πολλοί από αυτούς προστατεύουν τον ενοικιαστή και όχι τον ιδιοκτήτη. Δείτε πώς να νοικιάσετε το διαμέρισμά σας χωρίς να το μετανιώσετε.
Βήμα 1. Ετοιμάστε το διαμέρισμα
Οι ξένοι που μετακομίζουν στην Τουρκία ψάχνουν συνήθως επιπλωμένα διαμερίσματα με συσκευές. Οι τουρκικές οικογένειες νοικιάζουν πιο συχνά άδεια σπίτια και φέρνουν τα δικά τους. Αποφασίστε από πριν σε ποιον απευθύνεστε.
Αν το νοικιάζετε επιπλωμένο, το βασικό πακέτο είναι:
κρεβάτια με καλά στρώματα, ντουλάπες, τραπέζι και καρέκλες·
ψυγείο, κουζίνα, πλυντήριο ρούχων, θερμοσίφωνας·
κλιματιστικό σε κάθε δωμάτιο: στην ακτή δουλεύει και το καλοκαίρι και τον χειμώνα αντί για θέρμανση·
κουρτίνες, φωτισμός σε όλους τους χώρους, σίτες στα παράθυρα·
συνδεδεμένο ίντερνετ ή τουλάχιστον ετοιμότητα να μπει.
Πριν το νοικιάσετε, ελέγξτε υδραυλικά, πρίζες και κλιματιστικά. Οι μικρές βλάβες τον πρώτο μήνα χαλάνε τη σχέση με τον ενοικιαστή για πολύ καιρό.
Βήμα 2. Τραβήξτε καλές φωτογραφίες
Οι φωτογραφίες κρίνουν αν θα σας γράψουν ή θα προσπεράσουν. Μερικοί απλοί κανόνες:
φωτογραφίζετε μέρα, με φυσικό φως, ανοιχτές κουρτίνες και όλα τα φώτα αναμμένα·
μαζέψτε προσωπικά αντικείμενα, καλώδια και ό,τι περισσεύει·
οριζόντια λήψη, από τις γωνίες των δωματίων, στο ύψος του στήθους·
δείξτε τη θέα από το μπαλκόνι, την κουζίνα, το μπάνιο, τον κοινόχρηστο χώρο και την πισίνα·
προσθέστε σύντομο βίντεο-περιήγηση: οι ξένοι που ψάχνουν από απόσταση το εκτιμούν πολύ.
Βήμα 3. Ορίστε την τιμή
Δείτε παρόμοιες προσφορές στην περιοχή σας: ίδιο εμβαδόν, παρόμοιο κτίριο, έπιπλα, πισίνα. Αν το διαμέρισμα μένει άδειο πάνω από έναν μήνα, η τιμή είναι μάλλον υψηλή. Ενδεικτικές τιμές για Αττάλεια και Αλάνια δώσαμε στο άρθρο για τη μακροχρόνια μίσθωση σε αυτές τις πόλεις.
Λάβετε υπόψη ότι στην Τουρκία δεν μπορείτε να αυξήσετε το ενοίκιο όποτε και όσο θέλετε (δείτε παρακάτω). Γι' αυτό η αρχική τιμή μετρά περισσότερο απ' ό,τι φαίνεται.
Βήμα 4. Δημοσιεύστε αγγελία
Από το 2025 οι αγγελίες μίσθωσης στις τουρκικές πύλες επαληθεύονται στο σύστημα EİDS μέσω e-Devlet. Ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιβεβαιώσει μόνος του την αγγελία, ενώ ο μεσίτης μπορεί να δημοσιεύσει διαμέρισμα μόνο με άδεια εμπορίας ακινήτων και σύμβαση με τον ιδιοκτήτη. Αν ένας ξένος ιδιοκτήτης δεν έχει πρόσβαση στο e-Devlet, το ακίνητο μπορεί να το δημοσιεύσει μεσίτης με την ένδειξη ότι ο ιδιοκτήτης δεν είναι Τούρκος πολίτης.
Στην περιγραφή γράψτε από την αρχή όσα ρωτούν πρώτα οι ενοικιαστές:
την τιμή και τι περιλαμβάνει·
το ύψος της εγγύησης και ποιος πληρώνει aidat και λογαριασμούς·
αν είναι επιπλωμένο·
αν επιτρέπονται κατοικίδια και παιδιά·
αν δέχεστε μισθωτήριο σε συμβολαιογράφο, που οι ξένοι χρειάζονται για άδεια διαμονής·
την ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης.
Βήμα 5. Επιλέξτε ενοικιαστή
Μη βιαστείτε να δεχτείτε τον πρώτο που είναι έτοιμος να πληρώσει. Μιλήστε μαζί του, ρωτήστε με τι ασχολείται, για πόσο μετακομίζει, αν έχει παιδιά ή κατοικίδια. Ζητήστε να δείτε διαβατήριο ή ταυτότητα· από ντόπιους ενοικιαστές συνηθίζεται να ζητείται και εγγυητής (kefil).
Ένας καλός ενοικιαστής που πληρώνει στην ώρα του και προσέχει το σπίτι αξίζει μια μικρή έκπτωση. Ένας κακός θα σας κοστίσει περισσότερο από οποιαδήποτε έκπτωση.
Βήμα 6. Συντάξτε το μισθωτήριο
Στην Τουρκία το μισθωτήριο μπορεί να είναι απλό ιδιωτικό έγγραφο, αλλά καλύτερα να γίνει σε συμβολαιογράφο: οι ξένοι ενοικιαστές το χρειάζονται για την άδεια διαμονής και εσάς σας προστατεύει καλύτερα σε διαφορά. Πρέπει να περιλαμβάνει:
το ενοίκιο, το νόμισμα, την ημέρα και τον τρόπο πληρωμής·
τη διάρκεια·
την εγγύηση: ποσό και όρους επιστροφής. Κατά νόμο δεν μπορεί να ξεπερνά τα τρία μηνιαία μισθώματα·
ποιος πληρώνει aidat, λογαριασμούς και μικροεπισκευές·
κατάλογο επίπλων και συσκευών (demirbaş listesi) με φωτογραφίες·
κανόνες για κατοικίδια, κάπνισμα και υπεκμίσθωση.
Το ποσό στο μισθωτήριο πρέπει να είναι το πραγματικό. Η απόκρυψη για φορολογικούς λόγους είναι ριψοκίνδυνη: σε διαφορά διεκδικείτε μόνο ό,τι είναι γραμμένο.
Τι πρέπει να ξέρετε για τα δικαιώματα του ενοικιαστή
Η μίσθωση ανανεώνεται αυτόματα. Όταν λήξει, ο ενοικιαστής μπορεί να μείνει άλλον έναν χρόνο και ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί απλώς να αρνηθεί την ανανέωση χωρίς νόμιμο λόγο.
Οι λόγοι έξωσης είναι περιορισμένοι. Για παράδειγμα, ανάγκη του ιδιοκτήτη ή στενών συγγενών για κατοικία, ριζική ανακαίνιση ή επανειλημμένη καθυστέρηση πληρωμής. Κάθε λόγος έχει τις δικές του προθεσμίες και διαδικασία.
Ο κανόνας των δέκα ετών. Μετά από δέκα χρόνια ανανεώσεων ο ιδιοκτήτης μπορεί να λύσει τη μίσθωση χωρίς αιτιολογία, με προηγούμενη ειδοποίηση.
Η διαμεσολάβηση είναι υποχρεωτική. Πριν από το δικαστήριο σε διαφορά μίσθωσης, τα μέρη πρέπει να περάσουν από διαμεσολάβηση (arabuluculuk).
Πώς αυξάνεται το ενοίκιο
Για κατοικίες, η αύξηση στην ανανέωση περιορίζεται στον μέσο πληθωρισμό των προηγούμενων 12 μηνών σύμφωνα με την TÜİK. Το καλοκαίρι του 2026 το όριο ήταν περίπου 32%. Ο νόμος δεν αναγνωρίζει συμφωνία για μεγαλύτερη αύξηση. Το ενοίκιο μπορεί να αναπροσαρμοστεί στο επίπεδο της αγοράς μέσω δικαστηρίου, αλλά όχι πριν από πέντε χρόνια μίσθωσης.
Καλύτερα να εισπράττετε το ενοίκιο σε τραπεζικό λογαριασμό: το απαιτεί η φορολογική νομοθεσία και έχετε απόδειξη για κάθε πληρωμή.
Φόρος στο εισόδημα από ενοίκια
Το εισόδημα από ενοικίαση κατοικίας στην Τουρκία φορολογείται, ακόμη κι αν ο ιδιοκτήτης είναι ξένος. Υπάρχει αφορολόγητο: για τα εισοδήματα του 2026 είναι 58.000 λίρες τον χρόνο. Αν κερδίσατε περισσότερα, υποβάλλετε δήλωση τον Μάρτιο του επόμενου έτους και ο φόρος υπολογίζεται με προοδευτική κλίμακα. Οι λεπτομέρειες εξαρτώνται από το αν έχετε άλλα εισοδήματα στην Τουρκία, γι' αυτό την πρώτη δήλωση καλύτερα να την κάνετε με λογιστή.
Για τα υπόλοιπα τακτικά έξοδα του ιδιοκτήτη γράψαμε στο άρθρο για τα έξοδα ιδιοκτήτη διαμερίσματος στην Τουρκία.
Αν δεν ζείτε στην Τουρκία
Μπορείτε να νοικιάσετε από απόσταση, αλλά κάποιος πρέπει να είναι εκεί: να δείχνει το σπίτι, να λύνει βλάβες και να το παραλαμβάνει στο τέλος. Συνήθως είναι εταιρεία διαχείρισης, αξιόπιστος μεσίτης ή γνωστός με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Συμφωνήστε από πριν ποιες αποφάσεις παίρνει μόνος του και ποιες μόνο με τη δική σας έγκριση.
Συχνές ερωτήσεις
Χρειάζεται άδεια για μακροχρόνια μίσθωση;
Όχι. Άδεια απαιτείται μόνο για βραχυχρόνια μίσθωση με τη βραδιά. Περισσότερα στο άρθρο για τους κανόνες βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Τουρκία.
Μπορώ να ορίσω ενοίκιο σε ξένο νόμισμα;
Το ενοίκιο κατοικίας ορίζεται συνήθως σε λίρες. Υπάρχουν εξαιρέσεις όταν ιδιοκτήτης και ενοικιαστής είναι ξένοι, αλλά ελέγξτε το με δικηγόρο.
Πόση εγγύηση να πάρω;
Συνήθως ένα με δύο μηνιαία μισθώματα· κατά νόμο έως τρία.
Τι κάνω αν ο ενοικιαστής δεν πληρώνει;
Πρώτα επίσημη γραπτή όχληση, μετά διαμεσολάβηση και δικαστήριο. Χωρίς μισθωτήριο και αποδείξεις πληρωμών η υπεράσπιση των δικαιωμάτων σας είναι πολύ πιο δύσκολη.
Νοικιάστε το διαμέρισμά σας μέσω Homeviona
Το Homeviona το διαβάζουν άνθρωποι που μετακομίζουν στην Τουρκία και ψάχνουν σπίτι μακροχρόνια, στα ρωσικά, αγγλικά, τουρκικά, σερβικά και ελληνικά. Δημοσιεύστε αγγελία, προσθέστε καλές φωτογραφίες και αναλυτική περιγραφή, και οι ενοικιαστές θα σας γράψουν απευθείας στη συνομιλία.
Πώς είναι οι άλλες προσφορές και ποιες τιμές ισχύουν στην περιοχή σας θα δείτε στην ενότητα «Μακροχρόνια μίσθωση».
Συνοπτικά
Οι ξένοι ψάχνουν διαμερίσματα με έπιπλα, κλιματιστικά και ίντερνετ.
Καλές φωτογραφίες και αναλυτική περιγραφή φέρνουν περισσότερες απαντήσεις από μια χαμηλή τιμή.
Υπογράψτε το μισθωτήριο σε συμβολαιογράφο, με κατάλογο επίπλων και όρους επιστροφής εγγύησης.
Εγγύηση έως τρία μισθώματα, αύξηση έως τον μέσο 12μηνο πληθωρισμό.
Το εισόδημα από ενοίκια πάνω από το αφορολόγητο δηλώνεται τον Μάρτιο.
