Как сдать квартиру в Турции надолго: цена, арендатор, договор и налоги

Квартира, которая простаивает, только тратит деньги: aidat, налог на недвижимость, коммунальные платежи. Долгосрочная аренда в Турции даёт стабильный доход без хлопот посуточной сдачи и без отдельного разрешения, которое нужно для краткосрочной аренды.

Но у турецкой аренды есть свои правила, и многие из них защищают арендатора, а не собственника. Разбираем, как сдать квартиру так, чтобы потом не жалеть.

Шаг 1. Подготовьте квартиру

Иностранцы, которые переезжают в Турцию, чаще ищут квартиру с мебелью и техникой. Турецкие семьи чаще снимают пустые квартиры и привозят своё. Решите заранее, на кого вы ориентируетесь.

Если сдаёте с мебелью, минимальный набор такой:

• кровати с хорошими матрасами, шкафы, стол и стулья;

• холодильник, плита, стиральная машина, бойлер;

• кондиционер в каждой комнате: на побережье он работает и летом, и зимой вместо отопления;

• шторы, свет во всех комнатах, сетки на окнах от комаров;

• подключённый интернет или хотя бы готовность его провести.

Перед сдачей проверьте сантехнику, розетки и кондиционеры. Мелкие поломки в первый месяц портят отношения с арендатором надолго.

Шаг 2. Сделайте хорошие фото

Фотографии решают, напишут вам или пролистают дальше. Несколько простых правил:

• снимайте днём, при естественном свете, открыв шторы и включив все лампы;

• уберите личные вещи, провода и всё лишнее;

• снимайте горизонтально, из углов комнат, на уровне груди;

• покажите вид с балкона, кухню, ванную, территорию комплекса и бассейн;

• добавьте короткое видео-обход: иностранцы, которые ищут дистанционно, очень его ценят.

Шаг 3. Назначьте цену

Посмотрите похожие предложения в своём районе: та же площадь, похожий дом, мебель, бассейн. Если квартира стоит пустой больше месяца, цена, скорее всего, завышена. Ориентиры по Анталье и Аланье мы приводили в статье о долгосрочной аренде в этих городах.

Учтите, что повышать аренду в Турции можно не когда угодно и не на сколько угодно (об этом ниже). Поэтому стартовая цена важнее, чем кажется.

Шаг 4. Разместите объявление

С 2025 года объявления об аренде на турецких порталах проходят проверку в системе EİDS через e-Devlet. Собственник может подтвердить объявление сам, а агент может разместить квартиру только при наличии разрешения на работу с недвижимостью и договора с владельцем. Если у владельца-иностранца нет доступа к e-Devlet, объект может разместить агент с отметкой о том, что собственник не гражданин Турции.

В описании сразу укажите то, о чём арендаторы спрашивают первым делом:

• цену и что в неё входит;

• размер залога и кто платит aidat и коммунальные услуги;

• с мебелью квартира или без;

• можно ли с животными и детьми;

• готовы ли вы оформить договор у нотариуса — для иностранцев это нужно для ВНЖ;

• минимальный срок аренды.

Шаг 5. Выберите арендатора

Не спешите соглашаться на первого, кто готов заплатить. Поговорите с человеком, спросите, чем он занимается, надолго ли переезжает, есть ли дети и животные. Попросите показать паспорт или удостоверение личности, а у местных арендаторов принято просить ещё и поручителя (kefil).

Хороший арендатор, который платит вовремя и бережёт квартиру, стоит небольшой скидки. Плохой обойдётся дороже любой скидки.

Шаг 6. Составьте договор

Договор аренды в Турции можно заключить и в простой письменной форме, но лучше сделать это у нотариуса: иностранным арендаторам нотариальный договор нужен для ВНЖ, а вам он даёт лучшую защиту при споре. Что в нём должно быть:

• сумма аренды, валюта, день и способ оплаты;

• срок договора;

• залог: сумма и условия возврата. По закону он не может превышать трёхмесячную плату;

• кто платит aidat, коммунальные услуги и мелкий ремонт;

• опись мебели и техники (demirbaş listesi) с фотографиями;

• правила о животных, курении и субаренде.

Сумма в договоре должна совпадать с реальной. Занижать её ради налогов рискованно: при споре вы сможете требовать только то, что записано.

Что важно знать о правах арендатора

• Договор продлевается автоматически. По окончании срока арендатор может остаться ещё на год, а собственник не может просто отказаться продлевать договор без законного основания.

• Основания для выселения ограничены. Например, собственная нужда в жилье для себя или близких родственников, капитальный ремонт, систематические просрочки по оплате. Каждое основание требует соблюдения сроков и процедуры.

• Правило десяти лет. После десяти лет продлений собственник может расторгнуть договор без объяснения причин, предупредив арендатора заранее.

• Медиация обязательна. Прежде чем идти в суд по спору об аренде, стороны должны пройти процедуру медиации (arabuluculuk).

Как повышать аренду

Для жилья повышение при продлении договора ограничено средним уровнем инфляции за последние 12 месяцев по данным TÜİK. Летом 2026 года этот предел составлял около 32%. Договорённость о более высоком повышении закон не признаёт. Пересмотреть аренду до рыночного уровня можно через суд, но не раньше, чем через пять лет аренды.

Платежи за аренду жилья лучше принимать на банковский счёт: так требует налоговое законодательство, и у вас будут подтверждения каждого платежа.

Налог с дохода от аренды

Доход от сдачи жилья в Турции облагается подоходным налогом, в том числе если собственник — иностранец. Есть необлагаемый минимум: для доходов 2026 года — 58 000 лир в год. Если вы получили больше, декларацию нужно подать в марте следующего года, а налог платится по прогрессивной шкале. Детали зависят от того, есть ли у вас другие доходы в Турции, поэтому первую декларацию лучше подать с бухгалтером.

Об остальных регулярных расходах владельца мы писали в статье о расходах на содержание квартиры в Турции.

Если вы живёте не в Турции

Сдавать квартиру дистанционно можно, но кто-то должен быть на месте: показывать квартиру, решать поломки и принимать её обратно. Обычно это управляющая компания, надёжный агент или знакомый по нотариальной доверенности. Договоритесь заранее, какие решения он может принимать сам, а какие только с вами.

Частые вопросы

Нужно ли разрешение, чтобы сдавать квартиру надолго?

Нет. Разрешение нужно только для краткосрочной посуточной аренды. Подробнее — в статье о правилах краткосрочной аренды в Турции.

Можно ли брать оплату в валюте?

Для жилья аренда обычно указывается в лирах. Если владелец и арендатор иностранцы, бывают исключения, но это лучше уточнить у юриста.

Сколько брать залог?

Обычно одну-две месячные платы, по закону — не больше трёх.

Что делать, если арендатор не платит?

Сначала официальное письменное предупреждение, затем медиация и суд. Без договора и подтверждённых платежей защищать свои права будет гораздо сложнее.

Сдайте квартиру через Homeviona

Homeviona читают люди, которые переезжают в Турцию и ищут жильё надолго: на русском, английском, турецком, сербском и греческом. Разместите объявление, добавьте хорошие фото и подробное описание, и арендаторы напишут вам напрямую в чат.

Посмотреть, как выглядят другие предложения и какие цены в вашем районе, можно в разделе «Долгосрочная аренда».

Коротко

• Иностранцы ищут квартиры с мебелью, кондиционерами и интернетом.

• Хорошие фото и подробное описание дают больше откликов, чем низкая цена.

• Договор лучше заключать у нотариуса, с описью и условиями возврата залога.

• Залог — не больше трёх месячных плат, повышение — не выше средней инфляции за 12 месяцев.

• Доход от аренды выше необлагаемого минимума нужно задекларировать в марте.