Kako izdati stan u Turskoj na duži rok: cena, zakupac, ugovor i porez

Stan koji stoji prazan samo troši novac: aidat, porez na imovinu, komunalije. Dugoročni zakup u Turskoj donosi stabilan prihod bez muke oko izdavanja na dan i bez posebne dozvole koja je potrebna za kratkoročni zakup.

Ali turski zakup ima svoja pravila, a mnoga od njih štite zakupca, a ne vlasnika. Objašnjavamo kako da izdate stan, a da posle ne žalite.

Korak 1. Pripremite stan

Stranci koji se sele u Tursku češće traže namešten stan sa aparatima. Turske porodice češće iznajmljuju prazan stan i donose svoje stvari. Unapred odlučite kome se obraćate.

Ako izdajete namešten stan, osnovni minimum je:

• kreveti sa dobrim dušecima, ormari, sto i stolice;

• frižider, šporet, veš-mašina, bojler;

• klima-uređaj u svakoj sobi: na obali radi i leti, a zimi zamenjuje grejanje;

• zavese, svetlo u svim prostorijama, komarnici na prozorima;

• priključen internet ili bar spremnost da se uvede.

Pre izdavanja proverite vodovod, utičnice i klime. Sitni kvarovi u prvom mesecu dugo kvare odnos sa zakupcem.

Korak 2. Napravite dobre fotografije

Fotografije odlučuju da li će vam pisati ili će preskočiti oglas. Nekoliko jednostavnih pravila:

• slikajte danju, na prirodnom svetlu, sa otvorenim zavesama i upaljenim svim svetlima;

• sklonite lične stvari, kablove i sve suvišno;

• slikajte horizontalno, iz uglova prostorija, u visini grudi;

• pokažite pogled sa terase, kuhinju, kupatilo, dvorište kompleksa i bazen;

• dodajte kratak video-obilazak: stranci koji traže na daljinu ga mnogo cene.

Korak 3. Odredite cenu

Pogledajte slične ponude u svom kraju: ista kvadratura, slična zgrada, nameštaj, bazen. Ako stan stoji prazan duže od mesec dana, cena je verovatno previsoka. Okvirne cene za Antaliju i Alanju dali smo u tekstu o dugoročnom zakupu u tim gradovima.

Imajte na umu da u Turskoj kiriju ne možete povećati kad god i koliko god hoćete (više o tome niže). Zato je početna cena važnija nego što izgleda.

Korak 4. Objavite oglas

Od 2025. oglasi o zakupu na turskim portalima proveravaju se u sistemu EİDS preko e-Devleta. Vlasnik može sam da potvrdi oglas, a agent može da objavi stan samo uz dozvolu za promet nekretninama i ugovor sa vlasnikom. Ako vlasnik stranac nema pristup e-Devletu, nekretninu može objaviti agent uz napomenu da vlasnik nije turski državljanin.

U opisu odmah navedite ono što zakupci prvo pitaju:

• cenu i šta ona obuhvata;

• visinu depozita i ko plaća aidat i komunalije;

• da li je stan namešten;

• da li su dozvoljeni kućni ljubimci i deca;

• da li ste spremni da ugovor overite kod notara, što strancima treba za boravišnu dozvolu;

• minimalni period zakupa.

Korak 5. Izaberite zakupca

Ne žurite da prihvatite prvog ko je spreman da plati. Porazgovarajte, pitajte čime se bavi, na koliko se seli, ima li decu ili ljubimce. Tražite da vidite pasoš ili ličnu kartu; kod domaćih zakupaca uobičajeno je tražiti i jemca (kefil).

Dobar zakupac koji plaća na vreme i čuva stan vredi malog popusta. Loš će vas koštati više od bilo kog popusta.

Korak 6. Sastavite ugovor

Ugovor o zakupu u Turskoj može biti u običnoj pisanoj formi, ali je bolje zaključiti ga kod notara: strani zakupci trebaju overen ugovor za boravišnu dozvolu, a vama on daje bolju zaštitu u sporu. U ugovoru treba da stoji:

• iznos kirije, valuta, dan i način plaćanja;

• trajanje ugovora;

• depozit: iznos i uslovi povraćaja. Po zakonu ne može biti veći od tri mesečne kirije;

• ko plaća aidat, komunalije i sitne popravke;

• popis nameštaja i aparata (demirbaş listesi) sa fotografijama;

• pravila o ljubimcima, pušenju i podzakupu.

Iznos u ugovoru mora odgovarati stvarnoj kiriji. Umanjivanje radi poreza je rizično: u sporu možete tražiti samo ono što je napisano.

Šta treba da znate o pravima zakupca

• Ugovor se automatski produžava. Kada istekne rok, zakupac može da ostane još godinu dana, a vlasnik ne može prosto da odbije produženje bez zakonskog osnova.

• Osnovi za iseljenje su ograničeni. Na primer, potreba vlasnika za stanom za sebe ili bliske srodnike, velika rekonstrukcija ili ponovljeno kašnjenje sa plaćanjem. Svaki osnov ima svoje rokove i postupak.

• Pravilo deset godina. Posle deset godina produženja vlasnik može da raskine ugovor bez obrazloženja, uz prethodno obaveštenje.

• Medijacija je obavezna. Pre odlaska na sud u sporu oko zakupa strane moraju proći postupak medijacije (arabuluculuk).

Kako povećati kiriju

Za stanove je povećanje pri produženju ugovora ograničeno prosečnom inflacijom za prethodnih 12 meseci prema podacima TÜİK. Leta 2026. ta granica je bila oko 32%. Dogovor o većem povećanju zakon ne priznaje. Kirija se može podići na tržišni nivo preko suda, ali ne pre pet godina zakupa.

Najbolje je kiriju primati na bankovni račun: to zahteva poresko zakonodavstvo, a vi imate dokaz o svakoj uplati.

Porez na prihod od zakupa

Prihod od izdavanja stana u Turskoj podleže porezu na dohodak, i kada je vlasnik stranac. Postoji neoporezivi iznos: za prihode iz 2026. to je 58.000 lira godišnje. Ako ste zaradili više, prijavu treba podneti u martu sledeće godine, a porez se obračunava po progresivnim stopama. Detalji zavise od toga imate li druge prihode u Turskoj, pa je prvu prijavu najbolje podneti sa knjigovođom.

O ostalim redovnim troškovima vlasnika pisali smo u tekstu o troškovima vlasnika stana u Turskoj.

Ako ne živite u Turskoj

Stan se može izdavati na daljinu, ali neko mora biti na licu mesta: da ga pokaže, reši kvarove i na kraju ga preuzme. Obično je to firma za upravljanje, pouzdan agent ili poznanik sa notarskim punomoćjem. Unapred se dogovorite koje odluke može sam da donosi, a koje samo uz vašu saglasnost.

Česta pitanja

Da li je potrebna dozvola za dugoročno izdavanje?

Nije. Dozvola je potrebna samo za kratkoročno izdavanje na dan. Više u tekstu o pravilima kratkoročnog zakupa u Turskoj.

Može li se kirija naplaćivati u stranoj valuti?

Kirija za stan se obično određuje u lirama. Postoje izuzeci kada su vlasnik i zakupac stranci, ali to proverite sa advokatom.

Koliki depozit uzeti?

Obično jednu do dve mesečne kirije; po zakonu najviše tri.

Šta ako zakupac ne plaća?

Prvo zvanična pisana opomena, zatim medijacija i sud. Bez ugovora i dokaza o uplatama mnogo je teže braniti svoja prava.

Izdajte stan preko Homeviona

Homeviona čitaju ljudi koji se sele u Tursku i traže stan na duži rok, na ruskom, engleskom, turskom, srpskom i grčkom. Objavite oglas, dodajte dobre fotografije i detaljan opis, a zakupci će vam pisati direktno u čet.

Kako izgledaju druge ponude i kakve su cene u vašem kraju, pogledajte u odeljku „Dugoročni zakup“.

Ukratko

• Stranci traže stanove sa nameštajem, klimom i internetom.

• Dobre fotografije i detaljan opis donose više javljanja od niske cene.

• Ugovor zaključite kod notara, sa popisom i uslovima povraćaja depozita.

• Depozit je najviše tri kirije, a povećanje najviše prosečna inflacija za 12 meseci.

• Prihod od zakupa iznad neoporezivog iznosa prijavljuje se u martu.