Türkiye'de Daire Uzun Dönem Nasıl Kiraya Verilir: Fiyat, Kiracı, Sözleşme ve Vergi

Boş duran bir daire yalnızca masraf çıkarır: aidat, emlak vergisi, faturalar. Türkiye'de uzun dönem kiralama, günlük kiralamanın zahmeti olmadan ve kısa dönem kiralama için gereken ayrı izne gerek kalmadan düzenli gelir sağlar.

Ama Türkiye'de kiralamanın kendi kuralları var ve bunların çoğu ev sahibini değil kiracıyı korur. Dairenizi sonradan pişman olmayacağınız şekilde nasıl kiraya vereceğinizi anlatıyoruz.

1. adım: Daireyi hazırlayın

Türkiye'ye taşınan yabancılar daha çok eşyalı ve beyaz eşyalı daire arar. Türk aileler ise çoğunlukla boş daire kiralayıp kendi eşyalarını getirir. Kimi hedeflediğinize baştan karar verin.

Eşyalı kiraya veriyorsanız asgari liste şöyle:

• iyi yataklı karyolalar, dolaplar, masa ve sandalyeler;

• buzdolabı, ocak, çamaşır makinesi, şofben ya da kombi;

• her odada klima: kıyıda yazın da çalışır, kışın da ısıtmanın yerini tutar;

• perdeler, her odada aydınlatma, pencerelerde sineklik;

• çalışan internet ya da en azından bağlatmaya hazır olmak.

Kiraya vermeden önce tesisatı, prizleri ve klimaları kontrol edin. İlk aydaki küçük arızalar kiracıyla ilişkiyi uzun süre bozar.

2. adım: İyi fotoğraflar çekin

Size yazıp yazmayacaklarını ya da geçip gideceklerini fotoğraflar belirler. Birkaç basit kural:

• gündüz, doğal ışıkta, perdeleri açıp tüm lambaları yakarak çekin;

• kişisel eşyaları, kabloları ve fazlalıkları kaldırın;

• yatay, odaların köşelerinden ve göğüs hizasından çekin;

• balkon manzarasını, mutfağı, banyoyu, site alanını ve havuzu gösterin;

• kısa bir video turu ekleyin: uzaktan ev arayan yabancılar buna çok değer verir.

3. adım: Fiyatı belirleyin

Bölgenizdeki benzer ilanlara bakın: aynı metrekare, benzer bina, eşya, havuz. Daire bir aydan uzun süre boş kalıyorsa fiyat büyük ihtimalle yüksektir. Antalya ve Alanya için fiyat aralıklarını bu şehirlerde uzun dönem kiralama yazımızda verdik.

Türkiye'de kirayı istediğiniz zaman ve istediğiniz oranda artıramayacağınızı unutmayın (aşağıda anlatıyoruz). Bu yüzden başlangıç fiyatı göründüğünden daha önemli.

4. adım: İlan verin

2025'ten beri Türk portallarındaki kiralık ilanlar e-Devlet üzerinden EİDS sistemiyle doğrulanıyor. Malik ilanı kendisi onaylayabilir; emlak danışmanı ise ancak yetki belgesi ve malikle yaptığı sözleşme varsa ilan verebilir. Yabancı malikin e-Devlet erişimi yoksa, ilanı malikin Türk vatandaşı olmadığı belirtilerek bir emlak danışmanı verebilir.

Açıklamada kiracıların ilk sorduğu şeyleri baştan yazın:

• fiyat ve neleri kapsadığı;

• depozito tutarı, aidatı ve faturaları kimin ödediği;

• dairenin eşyalı olup olmadığı;

• evcil hayvan ve çocuk kabul edilip edilmediği;

• sözleşmeyi noterde yapmaya hazır olup olmadığınız; yabancılar bunu ikamet için ister;

• asgari kiralama süresi.

5. adım: Kiracıyı seçin

Ödemeye hazır ilk kişiyi kabul etmekte acele etmeyin. Konuşun; ne iş yaptığını, ne kadar süre için taşındığını, çocuğu ya da evcil hayvanı olup olmadığını sorun. Pasaport ya da kimlik görmek isteyin; yerli kiracılardan kefil istemek de yaygındır.

Kirasını zamanında ödeyen ve daireye özen gösteren iyi bir kiracı küçük bir indirime değer. Kötü bir kiracı her indirimden pahalıya patlar.

6. adım: Sözleşmeyi hazırlayın

Türkiye'de kira sözleşmesi adi yazılı şekilde de yapılabilir, ama noterde yapmak daha iyi: yabancı kiracıların ikamet için noter onaylı sözleşmeye ihtiyacı var, size de anlaşmazlıkta daha iyi koruma sağlar. Sözleşmede şunlar olmalı:

• kira bedeli, para birimi, ödeme günü ve şekli;

• sözleşme süresi;

• depozito: tutar ve iade şartları. Kanunen üç aylık kira bedelini geçemez;

• aidatı, faturaları ve küçük onarımları kimin ödeyeceği;

• fotoğraflı demirbaş listesi;

• evcil hayvan, sigara ve alt kiralama kuralları.

Sözleşmedeki tutar gerçek kirayla aynı olmalı. Vergiden kaçınmak için düşük göstermek risklidir: anlaşmazlıkta yalnızca yazılı olanı talep edebilirsiniz.

Kiracının hakları hakkında bilmeniz gerekenler

• Sözleşme kendiliğinden uzar. Süre bitince kiracı bir yıl daha kalabilir; malik yasal bir sebep olmadan uzatmayı reddedemez.

• Tahliye sebepleri sınırlıdır. Örneğin malikin kendisi ya da yakınları için konut ihtiyacı, esaslı onarım, kiranın tekrar tekrar geç ödenmesi. Her sebebin kendi süreleri ve usulü var.

• On yıl kuralı. On yıllık uzama süresinden sonra malik, önceden bildirmek şartıyla sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir.

• Arabuluculuk zorunludur. Kira uyuşmazlıklarında mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmak gerekir.

Kira nasıl artırılır

Konutlarda yenilenen kira döneminde artış, TÜİK verilerine göre son 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlıdır. 2026 yazında bu sınır yaklaşık yüzde 32'ydi. Daha yüksek artış için yapılan anlaşmayı kanun geçerli saymaz. Kira, beş yıllık kiralamadan sonra mahkeme yoluyla emsal bedele getirilebilir.

Konut kiralarını banka hesabına almak en iyisi: vergi mevzuatı bunu ister, siz de her ödemenin kanıtına sahip olursunuz.

Kira gelirinin vergisi

Türkiye'de konut kirasından elde edilen gelir, malik yabancı olsa da gelir vergisine tabidir. İstisna tutarı var: 2026 yılı gelirleri için yıllık 58.000 lira. Daha fazla kazandıysanız ertesi yılın Mart ayında beyanname vermeniz gerekir ve vergi artan oranlı tarifeyle hesaplanır. Ayrıntılar Türkiye'de başka geliriniz olup olmadığına bağlı; ilk beyannameyi bir mali müşavirle vermek en doğrusu.

Ev sahibinin diğer düzenli masraflarını Türkiye'de ev sahibinin masrafları yazımızda anlattık.

Türkiye'de yaşamıyorsanız

Daireyi uzaktan kiraya vermek mümkün, ama yerinde birinin olması gerekir: daireyi göstermek, arızalarla ilgilenmek ve sonunda teslim almak için. Bu genellikle bir yönetim şirketi, güvenilir bir emlak danışmanı ya da noter vekaletnamesiyle bir tanıdıktır. Hangi kararları tek başına verebileceğini, hangileri için size danışması gerektiğini baştan konuşun.

Sık sorulan sorular

Uzun dönem kiraya vermek için izin gerekir mi?

Hayır. İzin yalnızca kısa dönem, günlük kiralama için gerekir. Ayrıntılar Türkiye'de kısa dönem kiralama kuralları yazımızda.

Kira döviz olarak alınabilir mi?

Konut kirası genellikle TL olarak belirlenir. Malik ve kiracı yabancıysa istisnalar olabilir, ama bunu bir avukata danışın.

Ne kadar depozito almalı?

Genellikle bir ya da iki aylık kira; kanunen en fazla üç.

Kiracı ödemezse ne yapmalı?

Önce yazılı ihtar, ardından arabuluculuk ve mahkeme. Sözleşme ve ödeme kanıtları olmadan haklarınızı savunmak çok daha zor olur.

Dairenizi Homeviona ile kiraya verin

Homeviona'yı Türkiye'ye taşınan ve uzun dönem ev arayan insanlar okuyor: Rusça, İngilizce, Türkçe, Sırpça ve Yunanca. İlan verin, iyi fotoğraflar ve ayrıntılı bir açıklama ekleyin; kiracılar size doğrudan sohbetten yazsın.

Diğer ilanların nasıl göründüğünü ve bölgenizdeki fiyatları uzun dönem kiralık bölümünde görebilirsiniz.

Kısaca

• Yabancılar eşyalı, klimalı ve internetli daire arar.

• İyi fotoğraflar ve ayrıntılı açıklama, düşük fiyattan daha fazla dönüş getirir.

• Sözleşmeyi noterde, demirbaş listesi ve depozito iade şartlarıyla yapın.

• Depozito en fazla üç aylık kira; artış en fazla 12 aylık ortalama enflasyon.

• İstisnayı aşan kira geliri Mart ayında beyan edilmeli.