Prevare sa nekretninama u Turskoj: česte šeme i kako da ne izgubite novac

Većina poslova sa nekretninama u Turskoj prolazi pošteno. Ali stranci su laka meta: slabo poznaju lokalna pravila, često traže stan na daljinu i žure. Upravo zato se prevaranti fokusiraju na njih.

U nastavku su šeme na koje ćete najverovatnije naići, znaci koji ih otkrivaju i nekoliko jednostavnih pravila koja štite od većine njih.

Šema 1. Lažni oglas i kapara pre razgledanja

Najčešća priča kod zakupa. U oglasu je lep stan uz more po ceni primetno nižoj od tržišne. „Vlasnik“ je u inostranstvu ili veoma zauzet, ne može da pokaže stan, ali će ga sačuvati za vas ako uplatite kaparu (kapora). Posle uplate nestaje.

Složenija varijanta: oglas se objavljuje preko hakovanog naloga prave agencije. Turska štampa je o takvim slučajevima pisala 2026. Logo, recenzije i istorija naloga su pravi, ali osoba sa kojom se dopisujete nije.

Pravilo: ne plaćajte ništa dok ne vidite stan, uživo ili video-pozivom u realnom vremenu, i ne proverite da osoba ima pravo da ga izda.

Šema 2. Prodavac nije vlasnik

Pri kupovini prevarant se predstavlja kao vlasnik ili koristi lažno punomoćje (vekaletname). Sam upis u katastru (tapu müdürlüğü) prolazi uz proveru identiteta, pa se novac najčešće uzima ranije: kao kapara, „rezervacija“ ili uplata „po predugovoru“.

Kako da se zaštitite:

• uporedite podatke u tapuu sa ličnom ispravom prodavca;

• ako prodaje zastupnik, tražite punomoćje i proverite ga kod notara koji ga je izdao;

• plaćajte samo na račun otvoren na ime vlasnika i tek posle provere dokumenata.

Šema 3. Dvostruka prodaja u novogradnji

Investitor prodaje isti stan dvojici kupaca, a jedan od njih ima samo papir sa pečatom firme. Kada se zgrada završi, ispostavi se da je stan upisan na nekog drugog.

Zaštita je ugovor kod notara i zabeležba u tapuu. Bez notara je ugovor o kupoprodaji nekretnine u Turskoj pravno slab. Kako zakon štiti kupca novogradnje objasnili smo u tekstu „Novogradnja ili starogradnja u Turskoj“.

Šema 4. Skriveni dugovi i tereti

Stan može biti pod hipotekom, pod zabranom zbog vlasnikovih dugova ili imati druge upise u registru. Kupac to sazna prekasno.

Pre posla zatražite izvod o teretima (takyidat). Može se dobiti u katastru, a vlasnik ga vidi i na e-Devletu. Posebno pitajte upravnika zgrade o dugovima za aidat.

Šema 5. „Upisaćemo nižu cenu u tapu“

Prodavac ili agent predlaže da se u tapu upiše cena niža od stvarne, da bi se uštedelo na taksi za prenos. Zvuči kao ušteda, ali za kupca je rizik:

• razlika može dovesti do dodatnog poreza i kazne;

• pri preprodaji porez na kapitalnu dobit računa se od umanjene cene;

• za boravak i državljanstvo važna je potvrđena vrednost, a umanjeni iznos može da smeta;

• ako posao propadne, sud može da vrati samo ono što piše u dokumentima.

Uz to, kada kupuje stranac, potreban je izveštaj o proceni, a cena u tapuu ne bi smela da bude niža od procenjene vrednosti.

Šema 6. „Državljanstvo zagarantovano“

Stan se prodaje skuplje od tržišne cene, a razlika se objašnjava obećanjem da „sa njim sigurno dobijate državljanstvo“. Sama nekretnina pritom može vredeti znatno manje od navedenog iznosa. Državljanstvo kroz nekretninu zavisi od zvaničnih uslova i procene, a ne od obećanja prodavca.

Pre kupovine uporedite cene sličnih stanova u kraju i naručite nezavisnu procenu. Više u tekstu o boravku i državljanstvu kroz nekretninu.

Šema 7. Lažni agent

Posrednik bez licence uzme proviziju, a kad nešto krene naopako, prosto prestane da se javlja. U Turskoj agent za nekretnine mora imati dozvolu za promet nekretninama (Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi). Tražite broj dozvole i proverite ga.

Šta se promenilo sa EİDS

Od 2025. u Turskoj radi sistem elektronske provere oglasa EİDS. Oglasi na turskim portalima proveravaju se preko e-Devleta: vlasnik sam potvrđuje oglas, a agent može da objavi nekretninu samo uz dozvolu i ugovor sa vlasnikom. Sistem je najpre uveden za zakup, a od 2026. i za prodaju.

To je primetno smanjilo broj lažnih oglasa, ali ih nije potpuno uklonilo. Prevaranti prelaze na društvene mreže, aplikacije za dopisivanje i strane sajtove ili koriste hakovane naloge. Zato dokumenta treba proveriti u svakom slučaju.

Znaci za uzbunu

• Cena je znatno ispod tržišne bez jasnog razloga.

• Vlasnik je „u inostranstvu“ i nema ko da pokaže stan.

• Traže kaparu pre razgledanja ili hitno, „dok ga neko drugi ne uzme“.

• Traže uplatu na tuđi račun, u kriptovaluti ili preko servisa za slanje novca.

• Odbijaju da pokažu tapu ili ličnu ispravu.

• Požuruju vas da potpišete i odgovaraju vas od notara i advokata.

• Šalju link za „sigurno plaćanje“ na nepoznatom sajtu.

Ako ste prevareni

1. Odmah pozovite svoju banku: ponekad se transfer može zaustaviti ako brzo reagujete.

2. Sačuvajte prepisku, snimke ekrana oglasa, brojeve telefona i podatke o računu.

3. Podnesite prijavu policiji ili tužilaštvu (savcılık). U Turskoj se prevara izvršena putem interneta smatra težim oblikom krivičnog dela.

4. Prijavite oglas sajtu ili portalu na kom ste ga našli, da bude uklonjen.

Česta pitanja

Može li se platiti kapara za zakup?

Da, ali tek posle razgledanja, provere dokumenata i potpisivanja ugovora, i najbolje bankovnim transferom na račun vlasnika.

Kako da proverim da je prodavac vlasnik?

Tražite tapu i ličnu ispravu i uporedite podatke. Pri kupovini naručite izvod o teretima u katastru.

Da li advokat štiti od prevare?

Nezavisni advokat kog ste sami angažovali, uglavnom da. Advokat kog je „obezbedio“ prodavac, ne nužno.

Jesu li oglasi na društvenim mrežama opasni?

Ne nužno, ali tamo nema provere EİDS, pa dokumenta proverite posebno pažljivo.

Ceo postupak bezbedne kupovine opisali smo u vodiču „Kako stranac kupuje stan u Turskoj“, a zakup u tekstu o dugoročnom zakupu u Antaliji i Alanji.

Homeviona: direktan kontakt sa prodavcem

Na Homeviona pišete prodavcu ili stanodavcu direktno preko četa na sajtu. Tražite u odeljcima „Kupovina“ i „Dugoročni zakup“ i primenjujte pravila iz ovog teksta na svaki oglas, ma gde ga našli.

Vlasnik ste ili agent? Objavite oglas na Homeviona i odmah naglasite da ste vlasnik ili da radite po ugovoru sa vlasnikom. Dodajte prave fotografije i budite spremni da pokažete dokumenta: pošteni oglasi se odmah primete i kupci im veruju.

Ukratko

• Ne plaćajte pre razgledanja i provere dokumenata.

• Uporedite podatke u tapuu sa ličnom ispravom prodavca.

• Plaćajte samo na račun vlasnika i samo bankovnim transferom.

• Ugovor za novogradnju samo kod notara i sa zabeležbom u tapuu.

• Ne pristajte da se cena u tapuu umanji.